Si un copropriétaire entend contester la répartition des charges de copropriété qu’il supporte, il doit saisir le tribunal judiciaire du lieu de situation de l’immeuble.
Il prendra garde de ne pas agir en nullité de la clause du règlement de copropriété qu’il estimerait contraire aux dispositions des articles 1er =, 1-1, 4, 6 à 37, 41-1 à 42-1 et 46 de la Loi n°65-557 du 10 juillet 1965 qui instaure le statut de la copropriété ou à celles de son décret d’application n°67-223 du 17 mars 1967.
En effet, il devra agir afin de faire juger réputée non-écrite ladite clause comme contraire à ces dispositions légales et règlementaires.
Le juge devra non pas déclarer nulle la clause contestée mais la juger réputée non-écrite et il sera tenu, en vertu des dispositions de l’article 43 de ladite loi, de procéder lui-même à la nouvelle répartition des charges.
Comment un juge pourra-t-il en pratique procéder à une nouvelle répartition ?
Il appartiendra ainsi au copropriétaire de soumettre au juge un nouvel état descriptif de division conforme aux dispositions susvisées, qu’il aura préalablement fait établir par un géomètre-expert.
Il n’oubliera pas de solliciter auprès du juge le remboursement des charges qu’il estime avoir indûment supportées.
Alors, le juge sera tenu, si tel est le cas, de juger réputée non-écrite la clause contraire auxdites dispositions, en prenant soin de procéder lui-même à la nouvelle répartition sur la base notamment de la nouvelle grille de répartition que le copropriétaire lui aura soumise et qu’il validera ainsi, en fonction des contestations éventuellement émises par le syndicat des copropriétaires.
C’est ce que vient de rappeler la Cour de cassation (Civ. 3ème, 25 janv. 2024, n°22-22.036).
Avec cette validation judiciaire, le juge va se substituer en réalité à l’assemblée générale des copropriétaires qui n’aura pas statué sur cette nouvelle répartition.
Cette nouvelle répartition prend effet au premier jour de l’exercice comptable suivant la date à laquelle la décision est devenue définitive.
Le législateur a voulu ainsi donner au juge la possibilité de se substituer aux copropriétés qui rechigneraient à modifier leur règlement de copropriété et leur état descriptif de division qui serviraient les copropriétaires majoritaires.
Mais attention, le juge n’a pas le pouvoir de renvoyer les parties à faire établir et adoptée en assemblée générale une nouvelle répartition des charges ; il doit lui-même y procéder.
Ainsi, le copropriétaire protestataire qui saisirait le juge sans lui soumettre une nouvelle répartition, pourrait voir son action déclarée irrecevable.
Le syndicat des copropriétaires prendra soin de contester la nouvelle clef de répartition s’il ne veut pas voir le juge se substituer au vote des copropriétaires à la majorité de l’article 25 de ladite loi.
Ou mieux, il prendra l’initiative de soumettre au vote de la majorité de l’article 24 des copropriétaires la mise en conformité du règlement de copropriété rendue nécessaire par les évolutions législatives et règlementaires intervenues depuis son établissement, et l’état descriptif de division si depuis son approbation, des modifications ont été apportées.