En cas d’indivision d’un lot de copropriété, il convient de désigner un mandataire commun

L’article 23 de la Loi n°65-557 du 10 juillet 1965 impose, en cas d’indivision d’un lot de copropriété, que les indivisaires soient tous représentés par un mandataire commun.

Il convient ici de préciser que ce texte ne s’applique qu’aux immeubles soumis au statut de la copropriété.

L’indivision concerne aussi bien l’indivision en pleine propriété qu’en cas de démembrement entre la nue-propriété et un usufruit.

Pour quelle raison la loi impose-t-elle cette obligation à tous les indivisaires de désigner un mandataire commun ?

Pour plusieurs raisons.

Tout d’abord, pour un même lot, auquel sont attachés des tantièmes de vote, selon l’état descriptif de division, l’un des indivisaires ne peut pas voter dans un sens et les autres indivisaires dans un autre.

Et puis le syndic ne peut pas convoquer pour un même lot des dizaines d’indivisaires que parfois des successions non réglées vont instituer. Certains indivisaires peuvent être domiciliés à l’étranger, peuvent en cours d’exercice déménagé ou venir à décéder, faisant courir le risque au syndic d’une nullité de la convocation à l’assemblée générale.

Ce risque existe aussi compte tenu des délais d’acheminement postal à l’étranger, s’il n’était pas respecté le délai de convocation 21 jours avant la tenue de l’assemblée générale des copropriétaires (article 9 du Décret n°67-223 du 17 mars 1967 modifié). D’autant que le retour de l’accusé de réception dans un pays étranger peut intervenir après la tenue de l’assemblée.

Ainsi, même si votre règlement de copropriété prévoit une dérogation, la loi impose depuis le 27 mars 2014 la désignation d’un mandataire commun.

Quel est le rôle du mandataire commun ?

Le mandataire commun est celui qui sera convoqué par le syndic pour exercer le droit de vote unique des indivisaires. Mais, rassurez-vous, il ne pourra ni administrer, ni disposer du lot au nom des indivisaires.

Le mandataire commun est également investi du pouvoir d’agir en justice pour contester les résolutions adoptées, dans le délai de deux mois de la notification du procès-verbal de l’assemblée générale, conformément aux dispositions de l’article 42 de la Loi n°65-557 du 10 juillet 1965.

Comment désigner un mandataire commun ?

Il n’y a pas de forme particulière mais le plus simple est de se mettre d’accord entre tous les indivisaires et de désigner par écrit un seul représentant qu’on désignera comme mandataire commun.

Pourquoi par écrit ?

Ce n’est pas obligatoire mais comment pouvoir autrement en justifier valablement auprès du syndic et de tous les autres indivisaires si ce n’est en lui notifiant cette désignation par courrier recommandé avec accusé de réception.

Vous n’oublierez pas de donner l’état civil complet du mandataire commun et son adresse pour permettre au syndic de pouvoir utilement le convoquer.

Que faire si les indivisaires ne parviennent pas à se mettre d’accord ?

La désignation d’un mandataire commun ne se fait pas à la majorité des indivisaires mais à l’unanimité.

Si tous les indivisaires d’un même lot ne sont pas d’accord pour désigner le même mandataire commun, il ne vous reste plus qu’à solliciter la désignation d’un mandataire commun, par voie de requête, auprès du Président du Tribunal judiciaire du lieu de situation de l’immeuble (article 61 du Décret n°67-223 du 17 mars 1967).

Le Cabinet est à votre disposition pour vous représenter ; en effet, la requête doit être présentée et soutenue par un avocat inscrit au Barreau du ressort du Tribunal judiciaire compétent (article 846 du Code de procédure civile).

Et si aucun indivisaire ne souhaite saisir le Président du Tribunal judiciaire d’une requête afin de désignation d’un mandataire commun, le syndic prendra l’initiative de le faire désigner, non par voie de requête mais par voie d’assignation en justice de tous les indivisaires, par exploit de commissaire de justice, aux frais exclusifs des indivisaires, selon la procédure accélérée au fond.

Pour le succès de sa demande, nous conseillons au syndic de justifier tout d’abord de sa qualité et de celle des indivisaires et de les avoir préalablement mis en demeure de lui notifier le nom et les coordonnées de leur mandataire commun. Ainsi, faute de réponse satisfaisante des indivisaires, le syndic pourra justifier au Tribunal de l’absence de désignation d’un seul et même mandataire commun.

Qui peut être désigné mandataire commun ?

Un des indivisaires.

Toutefois, en cas de démembrement, l’usufruitier est de droit le mandataire commun. Il bénéficie d’une délégation de vote pour prendre les décisions mentionnées à l’article 24, et à l’article 25, à l’exclusion du n), et au c) de l’article 26 de la Loi n°65-557 du 10 juillet 1965. Il doit donc obtenir un mandat exprès pour les autres décisions.

Cependant, lorsque la convention d’usufruit porte sur l’intégralité des lots, l’usufruitier ne bénéficie pas de délégation de vote pour désigner ou révoquer le syndic et les membres du conseil syndical.

A défaut de désignation d’un mandataire commun, le syndic sera tenu de notifier les convocations et les procès-verbaux des assemblées générales à l’ensemble des indivisaires (CA Paris, 23ème Ch. sect. B, 21 sept. 2000, Juris-Data n°126114 et CA Paris, 23ème Ch. sect. B, 27 nove. 2008, n°07/17819).

S’il s’agit de deux époux mariés sous le régime de la communauté, propriétaires indivis d’un même lot, la convocation à l’assemblée générale et la notification du procès-verbal peuvent être régulièrement faites à « Monsieur ou Madame … » (CA Paris, 23ème Ch. sect. B, 29 juin 2000, Juris-Data n°123336).

S’il s’agit de deux époux mariés sous le régime de la séparation de biens, propriétaires indivis d’un même lot, la convocation à l’assemblée générale et la notification du procès-verbal doivent être faites aux deux époux propriétaires, s’il n’y a pas de mandataire commun désigné selon la procédure que nous venons d’exposer plus haut.

En cas de redressement judiciaire, le syndic commandera auprès du greffe du Tribunal le jugement d’ouverture de la procédure pour s’assurer dans quelle mesure les pouvoirs accordés au dirigeant lui ont été limités et s’il doit être assisté ou non par l’administrateur judiciaire.

En cas de liquidation judiciaire d’un copropriétaire, personne physique ou morale, c’est le liquidateur qui doit être seul convoqué aux assemblées générales des copropriétaires. En vertu des dispositions de l’article L.622-9 du Code de commerce, le jugement d’ouverture de la procédure de liquidation judiciaire emporte de plein droit, à compter de sa date, dessaisissement du débiteur de l’administration et de la disposition de ses biens au profit du liquidateur. Cette règle étant de plein droit, nous invitons les syndics à vérifier l’état des personnes physiques et morales exerçant une activité enregistrée auprès des registres (Registre du Commerce et des Sociétés, Registre Spécial des Agents Commerciaux).

Le syndic s’assurera enfin de convoquer la personne morale prise en la personne de son représentant légal, sans oublier de rappeler à ce dernier que c’est à ce titre qu’il est convoqué, pour ne pas encourir un risque de nullité (Civ. 3ème, 12 déc. 2001- n°00-14.157). 

 

Par Laurent Meillet
Le 13 Mai 2024