À qui incombe la réfection de l’étanchéité : usage ou vétusté

L’étanchéité joue un rôle essentiel dans la préservation des bâtiments. Une défaillance peut entraîner des infiltrations, des dégâts des eaux, voire des sinistres graves. Mais qui est responsable de sa réfection, et quels sont les recours possibles face à ces situations ? Cet article répond à vos questions.

Qu’est-ce que l’étanchéité et pourquoi est-elle essentielle ?

L’étanchéité est un ensemble de matériaux utilisés dans la construction d’un ouvrage, pour empêcher l’air ou l’eau de pénétrer dans sa structure inférieure. On appelle cela un complexe d’étanchéité.

Les éléments du bâtiment concernés

Doivent être étanches la toiture d’un bâtiment, les terrasses, mais également les murs pignons, les dalles en sous-sol et les fondations.

Quel dégât peut causer une mauvaise étanchéité ?

Une infiltration peut occasionner de graves conséquences au bâtiment. Vos peintures peuvent s’écailler, vos crépis s’effriter.

Des marques et auréoles brunes peuvent apparaitre sur vos murs et papiers-peints. Mais peuvent aussi apparaître du salpêtre ou des marques de moisissures et même des mauvaises odeurs.

L’eau peut entraîner la corrosion des métaux dans l’armature de vos murs et peut donc affaiblir les structures du bâtiment.

Les défauts d’étanchéité sur les fondations engendrent aussi des affaiblissements de murs.

Notre Cabinet a traité un dossier qui a nécessité l’évacuation de tous les occupants d’un immeuble.

Un mur s’était affaissé après avoir été gorgé d’eau pendant plusieurs mois par le locataire.

Le locataire avait laissé ouvert en continu le robinet de la chaudière et l’eau s’est infiltrée dans un mur devenu porteur, au lieu de remplir le circuit de chauffage qui fuyait. Pour éviter que l’immeuble ne s’effondre, il a fallu l’étayer.

Une fuite d’eau non-traitée peut donc occasionner des désordres très importants.

Une infiltration d’eau peut causer des dégâts aux biens mais aussi aux occupants d’un immeuble.

L’humidité de vos pièces à vivre peut même provoquer des allergies et des maladies respiratoires dont l’asthme.

Quel recours en cas de dégâts des eaux ?

Recours amiable

Si vous êtes occupant en tant que locataire ou copropriétaire, faites immédiatement une déclaration de sinistre à votre assureur habitation.

Demandez-lui de mandater un plombier qualifié pour une recherche de fuite.

Votre sinistre sera peut-être pris en charge par votre assurance au titre de la convention IRSI (convention d’Indemnisation et de Recours des Sinistres Immeubles) qui succède depuis juin 2018 à la convention CIDRE.

Si vous êtes copropriétaire non-occupant, faites une déclaration à votre assureur PNO (Propriétaire Non-Occupant) et prévenez le syndic, si votre immeuble est soumis au statut de la copropriété.

Si vous êtes syndic, faite une déclaration à l’assureur de l’immeuble.

Attention, plus vous déclarez de sinistres dégâts des eaux, plus votre assureur souhaitera résilier sa garantie. Il vous appartient donc de bien entretenir votre étanchéité.

Recours contentieux

Attention, si aucune indemnisation ne vous est offerte ou si la fuite continue, rappelez-vous qu’après deux ans, vous serez prescrit pour obtenir réparation de votre préjudice (article L.114-1 du code des assurances).

Ne tardez donc pas à solliciter votre protection juridique ou un avocat pour éventuellement engager une procédure de référé expertise. Cette procédure se déroule rapidement devant le Président du Tribunal judiciaire dans le ressort duquel se trouve l’immeuble sinistré.

Elle permet de désigner un expert judiciaire qui déterminera l’origine, les responsabilités encourues et les préjudices subis.

Certes, votre assureur pourra mandater un expert d’assurance, mais souvent ses conclusions ne satisferont pas toutes les parties qui pourront alors les contester.

Un expert judiciaire saura davantage être objectif et ses conclusions, sans lier le juge, sauront le convaincre.

Après le dépôt du rapport d’expertise, sauf accord des parties, il faudra engager une procédure au fond devant le tribunal en indemnisation, et parfois afin de contraindre le responsable de réaliser les travaux sous astreinte, pour que les infiltrations d’eau cessent.

En effet, tant que l’origine des infiltrations n’est pas déterminée, tant que les travaux réparatoires ne sont pas réalisés, vos préjudices ne sont pas définitifs et les assureurs ne verseront aucune indemnité.

L’expertise est donc nécessaire si le responsable refuse de reconnaitre sa responsabilité et de vous indemniser.

Qui est responsable de l’étanchéité ?

La réponse à cette question est double.

Celui qui perfore le complexe d’étanchéité est responsable de sa réfection. Sur le principe du droit qui veut que celui qui cause un dommage doit le réparer (article 1240 du Code civil).

Mais, à défaut de perforation accidentelle, qui est tenu de refaire une étanchéité défaillante ?

Le coût d’une étanchéité peut être élevé, et bien souvent on recherche un responsable.

Sachez qu’aucune assurance, ne prendra en charge la réfection de votre étanchéité, que ce soit celle de l’occupant, du bailleur ou de l’immeuble, même du responsable.

En effet, l’assurance garantit les dommages occasionnés par les infiltrations, et non les causes de ces infiltrations. Les causes de ces infiltrations sont souvent dues à la vétusté ou à l’usage de l’étanchéité.

S’il s’agit de la vétusté, c’est-à-dire de l’usure du temps, comme une vieille toiture, la réfection incombe au propriétaire de l’immeuble ou au syndicat des copropriétaires si l’immeuble est en copropriété.

S’il s’agit de l’usage, la réfection de l’étanchéité incombe à l’utilisateur, fréquemment le locataire ou l’occupant qui est responsable bien souvent de sa détérioration.

Ainsi, le locataire est tenu d’entretenir en parfait état les joints de la salle de bains et de l’évier de la cuisine.

Cas pratique : l’étanchéité d’une cuisine d’un restaurant

Généralement, nos clients nous demandent qui doit prendre en charge les travaux de réfection de l’étanchéité d’une cuisine d’un restaurant.

L’étanchéité d’une cuisine d’un restaurant doit se contrôler. Il faut vérifier qu’elle est conforme aux normes et que le siphon est bien étanche.

Comment s’assurer que le revêtement d’une cuisine professionnelle est étanche ?

D’abord, vous pouvez vous adresser à un professionnel, tel un cuisiniste ou un plombier.

Ensuite, il vous suffit de descendre dans les caves pour vous assurer qu’il n’existe aucune fuite au droit de votre cuisine ou de vos installations.

S’agissant d’une charge d’entretien courante, nécessaire à l’exploitation de son commerce, l’exploitant du restaurant est tenu d’entretenir l’étanchéité aux normes, afin qu’elle ne fuie pas et que le bailleur ne soit pas mis en cause, ce que prévoit souvent le bail commercial.

Cependant, la jurisprudence considère que si le bailleur peut ainsi parfaitement s’exonérer de l’ensemble des obligations de réparer et d’entretenir les locaux, cette exonération doit se concilier avec l’obligation, pesant sur lui, de délivrer les locaux commerciaux de nature à permettre à l’exploitant d’exercer paisiblement son activité de restauration.

Rappelons que la conformité du local à la destination contractuelle ne doit pas exister seulement à la date de la conclusion du bail commercial. En effet, cette conformité doit exister tout au long de l’exécution du bail.

À ce titre, les bailleurs pourraient être tenus de supporter le coût de la réfection de l’étanchéité si l’exploitant démontre sa vétusté ou sa non-conformité.

Mais si la dégradation de l’étanchéité résulte, comme bien souvent, de l’usage de la cuisine, ce sera à l’exploitant de supporter la réfection de l’étanchéité.

En outre, rappelons que l’exploitant d’un restaurant, généralement situé au rez-de-chaussée de l’immeuble, s’est engagé à ne pas occasionner de désordre aux parties communes, notamment aux caves.

À qui s’adresser pour réaliser des travaux d’étanchéité ?

Différents professionnels sont compétents pour refaire une étanchéité :

• Un étancheur pour les travaux d’étanchéité du gros œuvre (fondations, cave, mur et même cour extérieure)
• Un couvreur pour l’étanchéité du toit
• Un façadier ou une entreprise de ravalement pour l’étanchéité des murs extérieurs
• Un menuisier pour l’étanchéité des portes et fenêtres

Quelle garantie exiger lors la réalisation des travaux ?

Demandez toujours au professionnel de vous fournir une assurance décennale, car l’étanchéité relève de la garantie décennale.

Attention ! Les travaux d’étanchéité relèvent de la garantie décennale que s’ils constituent un ouvrage et non une réparation limitée, d’importance modeste, sans incorporation de matériaux nouveaux, dans l’attente d’une réfection compète (Civ. 3^ème, 28 février 2018, n°17-13.478).

Conseils pratiques de votre Cabinet d’Avocats Talon-Meillet Associés

Premier conseil

L’humidité dans vos salles d’eau ne prouve pas qu’elle proviendrait d’une fuite ou d’une infiltration. Bien souvent, l’humidité résulte de l’usage de la salle d’eau et de l’absence ou de la défaillance de votre ventilation (VMC ou VMI).

La VMC (Ventilation Mécanique Contrôlée) ou VMI (Ventilation Mécanique par Insufflation) n’est pas obligatoire. Cependant, votre salle d’eau doit impérativement être équipée d’un dispositif d’aération : VMC, VMI, ventilation naturelle (ouverture des fenêtres, grilles d’aération, etc).

Avant que l’expert ne vienne sur place, vérifiez que votre ventilation mécanique fonctionne. Comment ? En plaçant une feuille de papier devant la bouche d’aération. Si la feuille adhère, la ventilation fonctionne. Si la feuille tombe au sol, la ventilation ne fonctionne pas.

Si vous n’avez pas de ventilation mécanique, assurez-vous que vos grilles d’aération sont bien propres et non-bouchées.

À défaut, l’expert conclura que vous êtes à l’origine de l’humidité et des désordres constatés.

Curieusement, si les maisons doivent être étanches à l’eau, elles ne doivent pas être étanches à l’air.

Deuxième conseil

Attention, si votre locataire est responsable de l’étanchéité de sa cuisine ou de sa salle de bains, et doit supporter le coût de sa réfection, vous pouvez en tant que copropriétaire être reconnu responsable vis-à-vis des voisins ou du syndicats des copropriétaires des dégâts occasionnés à leurs parties privatives ou communes.

Vous veillerez à mettre en cause votre locataire et son assurance pour pouvoir vous retourner contre eux.

Troisième conseil

Vérifiez surtout que la garantie décennale englobe bien les travaux d’étanchéité.

Dernier conseil

Demandez à l’entreprise qui a réalisé les travaux d’étanchéité un procès-verbal de réception contradictoire, avant de régler le solde des travaux. C’est à compter de la date d’établissement du procès-verbal de réception que commencera à courir le délai de garantie de dix ans de l’ouvrage d’étanchéité ainsi réalisé.