Dans le contexte actuel de la location saisonnière, de nombreux propriétaires font appel à Airbnb pour rentabiliser leur logement. Si la majorité des séjours se déroulent sans problème, certains hôtes sont confrontés à une situation préoccupante : des locataires qui refusent de quitter les lieux à la fin de la réservation. Et maintenant, quelques trafiquants expulsés de leur logement social n’hésitent pas à recourir à cette forme de location.
Comprendre le cadre légal des locations saisonnières, dites locations Airbnb
Contrairement aux baux d’habitation classiques, la location saisonnière, de courte durée ou en meublé de tourisme, appelée communément « Airbnb » relève généralement du contrat de prestation de service, sans bail écrit. En théorie, le locataire doit libérer les lieux à la date prévue : tout maintien sans droit ni titre constitue une occupation illicite. Mais la législation française exige une procédure légale d’expulsion, qu’il s’agisse d’un squatteur ou d’un occupant saisonnier encore présent après expiration de la réservation.
Premiers réflexes : résoudre le conflit à l’amiable avant l’expulsion
Avant toute expulsion locataire Airbnb, privilégiez la voie amiable (relances, preuves, planification du départ). La grande majorité des conflits liés aux locations type « Airbnb » se règlent en amont de toute démarche judiciaire. Il convient donc d’engager plusieurs actions amiables :
Tout d’abord, nous vous conseillons de contacter le locataire de manière répétée (email, téléphone, SMS), sans toutefois que cela ne s’assimile à du harcèlement.
Ensuite, rappelez courtoisement la date de départ et les conséquences du maintien illicite, notamment le coût supplémentaire de la location que vous pourriez demander, voire des dommages et intérêts si vous êtes contraints d’annuler les locations à venir d’autres touristes.
Documentez scrupuleusement chaque échange (dates, canaux, contenus).
Cette diplomatie résout la plupart des litiges.
Mise en demeure et signalement à la plateforme
La mise en demeure formelle est souvent décisive et conditionne la suite d’une expulsion locataire Airbnb. Si le locataire n’entend pas libérer les lieux, ne vous présentez pas sur place au risque d’envenimer la situation. Adressez une mise en demeure par lettre recommandée avec accusé de réception, en exposant clairement la situation (dates, références du contrat), en rappelant l’obligation de libérer les lieux et la date de libération, en fixant un dernier délai, en rappelant les risques judiciaires et financiers encourus, en précisant que faute pour l’occupant d’y satisfaire, vous aurez recours à un avocat, un commissaire de justice et aux tribunaux.
Cette étape, officialisant la contestation, et faisant courir les intérêts sur les sommes dues, est souvent décisive et augmente d’un tiers la probabilité d’une issue amiable.
Contacter la plateforme de réservation Airbnb pour médiation et pression
Malgré la difficulté à joindre la plateforme de réservation, il est essentiel de signaler l’incident via l’espace assistance, en fournissant toutes les preuves du dépassement de séjour (contrat, correspondances, photos, état des lieux), en demandant une médiation ou une intervention directe de la plateforme.
La plateforme peut proposer une médiation, faire pression sur le locataire, voire suspendre son compte, mais n’a pas de pouvoir juridique d’expulsion. Les délais de réponse varient entre 24 h et 72 h.
Recours aux autorités et procédure judiciaire
Le constat d’occupation illicite facilite la procédure d’expulsion locataire Airbnb devant le juge. Si le locataire persiste, il devient nécessaire d’agir avec les autorités compétentes, en se rendant dans un premier temps au commissariat de police ou à la gendarmerie pour signaler l’occupation illicite, en fournissant toutes les preuves accumulées (contrat, photos, accusés de réception, mises en demeure), y compris le constat, si nécessaire, d’une commissaire de justice, pour prouver la persistance du maintien du locataire dans les lieux.
Les forces de l’ordre pourront constater la situation et, dans certains cas, établir un procès-verbal utilisable en justice.
Saisir le juge pour obtenir une ordonnance d’expulsion
En référé, le JCP peut ordonner l’expulsion locataire Airbnb avec astreinte. Face à une occupation persistante et à des démarches amiables infructueuses, l’ultime solution reste la voie judiciaire.
Attention, la loi n°2023-668 du 27 juillet 2023 visant à protéger les logements contre l’occupation illicite, entrée en vigueur le 29 juillet 2023, dite Loi Anti-Squatt, ne s’applique pas dans ce cas.
Vous devez saisir le Juge des Contentieux de la Protection, en référé, pour obtenir une ordonnance d’expulsion. Notre Cabinet est à votre disposition pour vous assister.
Une fois la décision de justice rendue, si elle ordonne l’expulsion de l’occupant, vous devez la lui signifier avec le concours d’un commissaire de justice.
Le commissaire de justice pourra alors procéder à l’expulsion du locataire, avec le concours des forces de l’ordre si l’occupant résiste ; le juge peut également prévoir des astreintes journalières en cas de retard.
En France, cette procédure peut durer entre quelques semaines et plusieurs mois selon la complexité de l’affaire, les preuves apportées, la disponibilité du tribunal et la réactivité des autorités.
Faites constater l’occupation illicite par un commissaire de justice avant toute action.
Saisissez le juge compétent avec l’assistance de nos avocats spécialisés en droit locatif.
Trêve hivernale : s’applique-t-elle aux locations Airbnb ?
La trêve hivernale protège contre l’expulsion les locataires occupant leur résidence principale en location vide ou meublée, du 1ᵉʳ novembre au 31 mars.
Dans le cas des locations saisonnières type « Airbnb », ce régime de protection ne s’applique pas, car le bien n’est pas destiné à servir de résidence principale, mais d’hébergement temporaire.
Les personnes occupant une telle location au-delà de la durée prévue du séjour sont considérées comme occupants sans droit ni titre et ne bénéficient pas de la trêve hivernale.
Toutefois, si le contrat de location devait être requalifié par le juge en bail d’habitation classique (par exemple, si la personne démontre qu’elle y vit de façon permanente), la protection de la trêve pourrait alors s’appliquer, mais cette situation reste heureusement exceptionnelle et très théorique.
Les erreurs à éviter : auto-éviction et sanctions pénales
L’auto-éviction est pénalement répréhensible, même en cas d’expulsion locataire Airbnb.
Face à la lenteur du recours judiciaire, le propriétaire peut être tenté d’agir seul : changer les serrures, expulser l’occupant de force, couper l’eau ou l’électricité.
C’est une erreur majeure : ces actes sont punis par la loi, car ils constituent une violation de domicile et des droits de l’occupant, même illicite — la justice française protège l’intégrité physique des personnes, ainsi que leurs biens.
Les propriétaires qui banalisent cette pratique s’exposent à de lourdes sanctions pénales et civiles : indemnisation des préjudices, paiement de dommages et intérêts, parfois même une condamnation pour violation de domicile.
Conclusion : agir vite et respecter la procédure légale
L’expulsion d’un occupant type « Airbnb » récalcitrant exige une procédure progressive : phase amiable, mise en demeure, signalement à la plateforme de réservation, recours aux autorités puis assignation en justice.
Respectez scrupuleusement la procédure, si possible avec l’assistance d’un avocat.
Agir vite, documenter chaque étape et conserver les preuves sont les maîtres mots pour sortir d’une situation difficile et retrouver la jouissance pleine de son bien locatif.
Cependant, le respect du droit reste impératif : le propriétaire ne doit pas changer les serrures, couper les fluides ou se faire justice lui-même — ces actes sont pénalement répréhensibles.
Conseils pratiques pour prévenir les litiges Airbnb
Sélectionnez les voyageurs en fonction de leur historique, sans faire de discrimination.
Préférez la réservation à la semaine ou au mois pour éviter les occupations prolongées illicites.
Rédigez un règlement intérieur explicite et le faire signer au voyageur, prévoyant notamment qu’il s’interdit de transformer la location saisonnière, ou de courte durée ou en meublée de tourisme et résidence principale.
Mettez en place des assurances adaptées pour la location saisonnière. Certaines assurances peuvent prendre en charge les dommages causés par les locataires ou la perte de loyers pendant la période d’occupation illicite.
Il est utile de prévenir l’assureur dès la première difficulté et de documenter toute dégradation.
N’oubliez pas qu’en cas de dégâts occasionnés par le locataire, la justice impose dorénavant au propriétaire de démontrer qu’il a subi un préjudice résultant du manquement du locataire à son obligation de restituer les locaux en bon état. Peut-être exiger un dépôt de garantie.
Nos avocats en droit immobilier et locatif vous accompagnent à chaque étape : mise en demeure, recours judiciaire, expulsion avec commissaire de justice.
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FAQ – Expulsion d’un locataire Airbnb
Que faire si un locataire Airbnb refuse de quitter le logement ?
En cas de maintien après la fin de la réservation, commencez par contacter le locataire à l’amiable et documentez tous les échanges. Si le problème persiste, envoyez une mise en demeure par lettre recommandée, signalez le cas à Airbnb et, en dernier recours, saisissez le juge pour obtenir une ordonnance d’expulsion.
Peut-on expulser soi-même un locataire Airbnb ?
Non. Changer les serrures, couper l’électricité ou expulser un occupant de force est illégal en France. Ces actes constituent une violation de domicile et exposent le propriétaire à des sanctions civiles et pénales.
La trêve hivernale s’applique-t-elle aux locations Airbnb ?
Non. La trêve hivernale concerne uniquement les résidences principales en bail classique (vide ou meublé). Une location saisonnière de type Airbnb n’entre pas dans ce cadre. Toutefois, si le juge requalifie la location en bail d’habitation, la trêve peut exceptionnellement s’appliquer.
Combien de temps dure une procédure d’expulsion Airbnb ?
La durée varie selon la complexité de l’affaire et la réactivité des tribunaux. En général, la procédure peut prendre de quelques semaines à plusieurs mois, le temps d’obtenir une ordonnance du juge puis l’exécution par un commissaire de justice.
Airbnb peut-il aider à expulser un locataire ?
La plateforme peut intervenir en médiation, faire pression sur le locataire ou suspendre son compte. En revanche, Airbnb n’a pas de pouvoir juridique pour expulser un occupant : seule la justice peut ordonner une expulsion.
Quelles assurances existent contre les locataires Airbnb récalcitrants ?
Certaines assurances pour location saisonnière couvrent les loyers impayés, la perte de revenus due à une occupation illicite ou les dégradations causées par le locataire. Il est recommandé de prévenir l’assureur dès la première difficulté.