Le secteur de la promotion immobilière en France traverse une période difficile, marquée par une baisse significative des constructions neuves et une augmentation des défaillances parmi les promoteurs. Cette crise est à la fois économique et structurelle, exacerbée par des conditions de marché difficiles, notamment la hausse des taux d’intérêt et les contraintes réglementaires, les perpétuelles normes nouvelles et changeantes.
Nous allons vous exposer les données clés de 2024 sur la construction de logements, le phénomène des faillites parmi les promoteurs, et les recours juridiques possibles en cas de défaillance d’un promoteur.
Chiffres précis des constructions de maisons individuelles en 2024
L’année 2024 a été marquée par une forte contraction du marché du logement neuf en France. Selon les dernières statistiques publiées par le Ministère de l’Aménagement du Territoire et le Service des Données et Études Statistiques (SDES), seulement 63.200 maisons individuelles ont été construites en 2024, ce qui représente un effondrement de 32,8% en un an par rapport à 2023. Cette baisse dépasse largement celle des logements collectifs, qui ont reculé de 2% seulement sur la même période.
Le nombre de permis de construire délivrés pour les maisons individuelles isolées a chuté de 18,1%, s’élevant à environ 118.800 unités pour l’année 2024. Cette diminution reflète un désengagement progressif du marché de la construction individuelle, lié notamment à la hausse des coûts de financement et à une demande moins dynamique.
Sur les dix dernières années, le prix de construction d’une maison individuelle en France a connu une augmentation significative. Plus précisément, entre 2012 et 2017, le budget global moyen pour construire une maison a augmenté d’approximativement 14,75%. Depuis 2020, les prix ont continué à augmenter fortement, avec une hausse de 20 à 25% entre 2020 et 2023. Les facteurs contribuant à cette augmentation incluent la hausse des coûts des matériaux, la réglementation environnementale (RE2020), la crise sanitaire, la guerre en Ukraine, ainsi que la hausse des prix de l’énergie.
Pour une période complète de dix ans, on peut estimer que l’augmentation globale du prix de construction d’une maison individuelle est au moins de l’ordre de 25-30% voire plus, en tenant compte des tendances récentes et des données historiques sur le coût de construction. Cette hausse est aussi liée à une baisse de la surface moyenne construite, ce qui explique une partie de l’augmentation du coût au mètre carré.
En résumé, le prix de construction d’une maison individuelle a augmenté d’environ 25 à 30% sur la dernière décennie en France, avec une accélération notable ces dernières années.
Dans l’ensemble, le nombre total de logements commencés en 2024 s’élève à environ 263.100, soit une baisse de 11,1% par rapport à l’année précédente, avec une baisse similaire constatée dans les mises en chantier de maisons individuelles (-26,1%).
Évolution 2024‑2025 de la faillite des promoteurs immobiliers en France
La période 2024-2025 a vu une forte augmentation des défaillances chez les promoteurs immobiliers, conséquence directe des difficultés économiques et des contraintes de marché. Les faillites dans le secteur ont explosé en 2024. Certaines enquêtes mentionnent plus de 300 projets immobiliers en péril à cause de promoteurs en difficulté.
L’augmentation des taux d’intérêt, la récession du marché, ainsi que la baisse du volume des ventes ont fragilisé de nombreux acteurs, notamment les petites et moyennes entreprises de promotion. Les créances non recouvrées, les difficultés d’accès aux financements et la pression sur les marges ont accentué cette tendance à la faillite.
Conséquences de la faillite des promoteurs immobiliers pour les acheteurs (VEFA/CCMI)
La faillite des promoteurs engendre des retards ou des abandons de chantiers, ce qui impacte directement les particuliers ayant acheté sur plan. Ces situations peuvent conduire à des pertes financières importantes, des litiges longs et un stress considérable pour les acquéreurs, lesquels ont peut-être dû vendre leur ancien logement pour financer leur future maison individuelle.
Recours possibles et cadre légal en cas de faillite d’un promoteur immobilier
Face à une faillite de promoteur, les acquéreurs disposent de plusieurs recours, encadrés par des lois spécifiques visant à protéger les consommateurs.
Garantie financière d’achèvement (GFA)
Lors d’un achat sur plan, le promoteur est tenu de souscrire une garantie financière d’achèvement, conformément à l’article L261-15 du Code de la construction et de l’habitation. Cette garantie, délivrée par une banque ou une compagnie d’assurance, assure aux acquéreurs que le projet sera achevé même en cas de défaillance du promoteur.
Anticipez les risques de défaillance de votre promoteur.
En cas de contentieux, notre Cabinet vous accompagne dans les expertises, médiations et procédures judiciaires.
Mise en œuvre de la GFA en cas de faillite du promoteur immobilier
Si le promoteur fait faillite, l’acquéreur peut saisir le garant financier, qui doit reprendre le chantier ou permettre la livraison du logement. Cette procédure peut toutefois s’avérer longue et complexe.
Recours judiciaires contre un promoteur immobilier en faillite et protection de l’acheteur
Par ailleurs, les acquéreurs peuvent engager des recours en justice contre le promoteur ou les tiers responsables, notamment au titre de la responsabilité contractuelle ou délictuelle, si des fautes ou négligences sont avérées.
La Loi n°2000-1208 du 13 décembre 2000 dite Loi SRU (Solidarité et Renouvellement Urbain) et les dispositions relatives à la vente en l’état futur d’achèvement (VEFA) offrent un cadre protecteur important, imposant notamment des obligations d’information, de garantie et de transparence au promoteur.
Assurance dommages‑ouvrage (DO) : protection en cas de promoteur immobilier en faillite
Enfin, l’assurance dommage-ouvrage, obligatoire pour tout constructeur, garantit la réparation rapide des désordres compromettant la solidité du bâtiment ou le rendant impropre à sa destination, sans attendre une décision judiciaire.
Ces mécanismes sont essentiels pour minimiser les risques encourus par les acquéreurs en cas de faillite ou d’abandon du projet.
Conclusion — faillite promoteur immobilier : garanties, réflexes et contacts
La faillite croissante des promoteurs immobiliers en France, associée à un effondrement marqué des constructions de maisons individuelles en 2024, illustre les difficultés majeures traversées par le secteur. Cette situation souligne l’importance pour les acheteurs de s’informer sur les garanties offertes avant de s’engager dans un achat immobilier neuf. La garantie financière d’achèvement, l’assurance dommage-ouvrage et les recours juridiques sont des protections clés pour préserver leurs droits.
Conseils pratiques : prévenir et gérer une faillite d’un promoteur immobilier
Notre Cabinet est à votre disposition pour vous assister avant la signature de tout acte.
Notre expérience nous permet d’analyser et négocier les clauses du Contrat de Construction de Maison Individuelle (CCMI).
Avant la signature du CCMI, notre Cabinet vérifie plusieurs garanties essentielles pour sécuriser votre projet.
Ainsi, vous devez bénéficier de la garantie de remboursement d’acompte. Elle vous protège en cas de rétractation dans les 10 jours suivant la signature ou si les conditions suspensives ne sont pas réalisées. Le montant versé en acompte vous sera alors restitué.
Vous devez également bénéficier de la garantie de livraison à prix et délais convenus. Cette garantie obligatoire, sous forme de caution solidaire, délivrée par un établissement financier, vous couvre en cas de défaillance du constructeur, assurant l’achèvement des travaux au prix fixé et dans les délais prévus, y compris les pénalités en cas de retard.
Vous devez souscrire une assurance dommages-ouvrage. Elle est obligatoire avant l’ouverture du chantier, même si certains maîtres d’œuvre vous suggèrent de vous en passer. Elle garantit le paiement des réparations des dommages pouvant affecter la solidité ou la destination de la maison, sans attendre une décision judiciaire.
À compter de la réception de l’ouvrage, vous bénéficiez des garanties légales post-livraison : garantie de parfait achèvement (1 an), garantie biennale de bon fonctionnement (2 ans pour les équipements dissociables) et enfin garantie décennale (10 ans pour dommages majeurs).
Nous vous invitons à vérifier la conformité du contrat avec la législation, la régularité des clauses, les garanties légales (livraison, dommages-ouvrage, décennale), les conditions suspensives (obtention du prêt, permis de construire) et les pénalités de retard, pour protéger vos intérêts. Ainsi, vous limiterez les risques de contentieux liés à la construction.
Après vous être engagé, notre Cabinet intervient en cas de retards, malfaçons, défauts de conformité, non-respect des réserves à la réception, abandon de chantier ou surcoût imprévu, afin de faire valoir vos droits, y compris par des actions en justice si nécessaire.
Nous pouvons vous assister dans toutes les opérations d’expertise. Et nous recommandons même, lorsque vous sollicitez la désignation d’un expert judiciaire, de prévoir en même temps une mesure de médiation. Cela peut éviter de saisir à nouveau le tribunal après le dépôt du rapport d’expertise.
L’assurance dommages-ouvrage est aussi une très bonne solution pour limiter les contentieux.
Faites valoir vos garanties (GFA, livraison, DO) et protégez votre projet.
En cas de contentieux, notre Cabinet vous accompagne dans les expertises, médiations et procédures judiciaires.
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FAQ – Faillite du promoteur immobilier
Que faire en cas de faillite de mon promoteur immobilier ?
En cas de faillite de promoteur, vous pouvez activer la garantie financière d’achèvement (GFA), saisir le garant ou engager des recours judiciaires. Un avocat peut vous assister dans chaque étape.
La garantie financière d’achèvement couvre-t-elle toujours les acheteurs ?
Oui, la GFA protège l’acheteur en cas de promoteur défaillant, mais sa mise en œuvre peut être longue et complexe. D’où l’importance d’un accompagnement juridique.
Quelle différence entre assurance dommages-ouvrage et GFA ?
La GFA garantit l’achèvement du chantier, tandis que l’assurance dommages-ouvrage (DO) couvre les désordres ou malfaçons après livraison.
Quels recours juridiques contre un promoteur en faillite ?
Selon la situation : action contractuelle, responsabilité délictuelle, expertise judiciaire, médiation. Chaque cas nécessite une stratégie adaptée.
Comment éviter les risques avant de signer un CCMI ou une VEFA ?
Avant de signer, faites vérifier le contrat par un avocat, assurez-vous que les garanties légales (GFA, DO, livraison) sont présentes et conformes.