La Loi n°2024-322 du 9 avril 2024 consacre la création d’un statut spécifique pour le syndic d’intérêt collectif, afin de répondre aux enjeux croissants des copropriétés en difficulté dans le parc immobilier français. En apportant ce nouvel outil juridico-administratif, le législateur souhaite professionnaliser et renforcer la réponse publique à la précarisation de certaines copropriétés, poursuivant ainsi un objectif d’accélération et de sécurisation des procédures de redressement immobilier.
Loi 2024-322 et cadre légal du syndic d’intérêt collectif
Le cadre légal du syndic d’intérêt collectif repose sur plusieurs textes clés : la Loi n°65-557 du 10 juillet 1965 (article 18-3, créé par la Loi n°2024-322 du 9 avril 2024), le Décret n°2025-508 du 10 mai 2025 relatif à la qualité de syndic d’intérêt collectif et l’Arrêté NOR ATDL2431615A du 10 mai 2025.
Ces textes offrent une définition, des modalités concrètes de désignation et de contrôle, ainsi que les exigences de formation, d’agrément et de suivi des opérateurs concernés.
Conditions et procédure d’agrément du syndic d’intérêt collectif
Agrément préfectoral : démarches administratives
Pour exercer en tant que syndic d’intérêt collectif, le professionnel doit obtenir un agrément préfectoral, délivré pour une durée de cinq ans. La demande se fait par lettre recommandée avec accusé de réception ou par voie électronique, et requiert un dossier technique détaillé attestant des compétences spécifiques à la gestion des copropriétés en difficulté et un acte d’engagement exposant la méthodologie d’accompagnement et de redressement des immeubles concernés.
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Dossier technique exigé pour devenir syndic d’intérêt collectif
Le dossier technique présenté au Préfet doit comprendre les éléments suivants :
- Expérience dans la gestion de copropriétés dégradées ou en situation de blocage
- Indicateurs chiffrés tels que l’évolution des impayés, la reconstitution de comptabilités déficientes ou irrégulières, etc.
- Liste des copropriétés gérées
- Mesures prises pour restaurer une gouvernance collégiale et crédible
- Certification spécialisée, telle que QualiSR®, valorisée par l’administration
Le Préfet, après étude du dossier, peut solliciter l’avis du Conseil national des administrateurs judiciaires et mandataires judiciaires, de l’ANAH, des collectivités locales ou des organismes sous convention avec l’État. L’agrément est accordé dans un délai de deux mois, pour le seul département dans lequel la demande a été faite.
Formation obligatoire du syndic d’intérêt collectif
Chaque syndic d’intérêt collectif agréé doit suivre au minimum sept heures de formation annuelle, spécifique à l’accompagnement des copropriétés en difficulté, garantissant l’actualisation des compétences.
Contrôle et retrait d’agrément d’un syndic d’intérêt collectif
L’agrément peut être contrôlé tout au long de son exécution par le préfet : en cas de manquements, de signalements émanant de syndicalistes, administrateurs provisoires ou mandataires ad hoc, et après une mise en demeure non suivie d’effet, le préfet peut retirer l’agrément après consultation des parties.
Statut du syndic d’intérêt collectif : rôle et spécificités
Une réponse aux copropriétés en difficulté
L’article 18-3 issu de la Loi de 2024 définit le syndic d’intérêt collectif comme un professionnel expert, rompu à la gestion des copropriétés dites « fragiles » ou « en difficulté ». Ce statut renforce la mission sociale du syndic, l’intègre pleinement au dispositif de redressement, et l’amène à collaborer ou parfois suppléer l’action du mandataire ad hoc ou de l’administrateur provisoire.
Missions et domaines d’intervention
Le syndic d’intérêt collectif intervient principalement, sur décision judiciaire (suites à des procédures spéciales pour copropriétés fragiles), pour accompagner ou suppléer les organes de gouvernance défaillants, dans le but de rétablir une administration saine, le paiement des charges, la bonne tenue de la comptabilité, la conduite de travaux essentiels.
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Apports de la Loi du 9 avril 2024 sur le syndic d’intérêt collectif
Innovations principales de la loi
La Loi du 9 avril 2024 institue un agrément préfectoral, gage de compétence et d’autorité, au sein d’un environnement où la dispersion des responsabilités nuisait parfois au redressement des copropriétés.
Toutefois, certains opérateurs publics ou organismes reconnus peuvent se voir reconnaître, « de droit », la qualité de syndic d’intérêt collectif, sans procédure d’agrément, facilitant ainsi le déploiement rapide des grands programmes de sauvetage immobilier.
Le contrôle régulier des missions et la possibilité de retrait d’agrément, en cas d’insuffisance, d’inadéquation ou de faute dans l’exercice de la mission confiée.
Désignation d’un syndic d’intérêt collectif par le juge ou l’administrateur provisoire
La nomination s’effectue habituellement lorsqu’une copropriété connaît des difficultés majeures telles que : carence dans l’approbation des comptes depuis plusieurs exercices, déséquilibre financier grave ou impossibilité d’assurer la conservation de l’immeuble.
Un juge peut être saisi par différents acteurs (copropriétaires, syndic, préfecture, maire…) pour désigner un administrateur provisoire qui a le pouvoir d’organiser la gestion de la copropriété.
L’administrateur provisoire peut alors choisir de confier la gestion à un syndic d’intérêt collectif agréé pour une mission spécialisée de redressement et de restauration des finances, de la gestion et des travaux nécessaires. Mais quel rôle dans ces conditions conserve l’administrateur provisoire.
Sécurisation et rénovation des copropriétés
Cette Loi, associée à son décret d’application, vise la sécurisation des parcours de rénovation lourde et la simplification des procédures : les missions du syndic d’intérêt collectif sont clairement encadrées, les délégations de pouvoir sont formalisées, et la dimension judiciaire est mieux articulée avec l’expertise technique des syndics spécialisés.
Nous voyons ici que l’apparition des difficultés des copropriétés peut être due aux charges toujours accrues que les pouvoirs publics font peser sur les copropriétaires, notamment dans le domaine de la rénovation énergétique.
Syndic d’intérêt collectif : avantages et inconvénients
Atouts du syndic d’intérêt collectif pour les copropriétés
L’expertise accrue des syndics d’intérêt collectif, peut-être par rapport au syndic traditionnel, mais également aux administrateurs provisoires. L’apport de ce syndic d’intérêt collectif réside dans ses compétences pointues dans le redressement d’immeubles en détresse. Mais, nous pouvons regretter qu’il n’ait pas de pouvoir spécifique que la loi ou l’autorité judiciaire aurait pu lui accorder, notamment pour mettre en place les procédures de saisies immobilières.
La nouvelle loi semble apporter une sécurisation juridique par une procédure encadrée, un agrément préfectoral et des contrôles réguliers. Mais si votre syndic est compétent, vous ne devriez pas avoir recours à ce type de procédure. Le choix du syndic est donc essentiel. Nous vous renvoyons à notre article : https://www.talon-meillet-avocats.com/absence-syndic-risques-comment-choisir/
Le Préfet a la possibilité d’accorder l’agrément sous deux mois et de le retirer rapidement en cas de manquement.
Limites et inconvénients
La nouvelle loi crée une complexité administrative supplémentaire : dossier technique assez lourd, procédure pouvant ralentir l’admission dans certains cas. Il aurait été tout autant facile de créer une spécialisation des administrateurs provisoires.
La loi crée une territorialisation stricte : l’agrément du syndic d’intérêt collectif est valable uniquement dans le département d’obtention, limitant la mobilité et l’action nationale des syndics.
La loi impose une formation obligatoire : exigence annuelle de formation spécifique, imposant une charge supplémentaire aux opérateurs agréés, lesquels seront peut-être réticents à embrasser ce statut, au regard des difficultés qu’ils rencontreront pour être réglés de leurs honoraires. La question est importante.
Synergies entre syndic d’intérêt collectif et administrateur provisoire
Le recours au syndic d’intérêt collectif peut permettre une collaboration efficace avec le mandataire ad hoc ou l’administrateur provisoire, chacun gardant son exacte mission ; mais il convient de bien définir la répartition des compétences pour éviter les conflits, doublons, ou pertes de temps. Le syndic d’intérêt collectif apporte ainsi une expertise de terrain et une capacité à fédérer les acteurs autour d’objectifs de redressement et de rénovation.
Conclusion : le syndic d’intérêt collectif, un outil de gouvernance pour les copropriétés en difficulté
L’émergence du statut de syndic d’intérêt collectif, portée par la Loi du 9 avril 2024, marque un tournant dans la politique de traitement des copropriétés fragiles : agrément, formation et contrôle renforcent la professionnalisation et la transparence du secteur. Si des obstacles persistent, notamment administratifs et organisationnels, ce dispositif incarne un levier puissant pour sécuriser, accélérer et réussir la rénovation collective des copropriétés, en bonne intelligence avec les missions judiciaires traditionnelles.
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