L’arrêt de la Cour de cassation du 29 janvier 2026 : une clarification majeure sur la reddition des comptes dans les baux commerciaux

L’arrêt rendu le 29 janvier 2026 (Civ. 3^ème, 26 janv. 2026, n°24-14.982), marque une étape importante dans la jurisprudence des baux commerciaux. Cet arrêt traite d’un litige récurrent entre bailleresse et locataire sur la régularisation des charges locatives. Rendue en formation de section et publiée au Bulletin, cette décision impose au bailleur une obligation proactive de transmission des justificatifs, au-delà d’une simple mise à disposition. Cet article synthétise les faits, la procédure, l’apport jurisprudentiel et les limites de transposabilité à d’autres régimes locatifs.

Arrêt Cour de cassation 29 janvier 2026 : contexte et enjeux en baux commerciaux

L’affaire oppose une bailleresse réclamant à sa locataire le solde des charges et provisions locatives à l’issue d’une période de bail commercial.

Cet arrêt s’inscrit dans un contentieux classique des baux commerciaux, régi par les articles L.145-40-2 et R.145-36 du Code de commerce. Le bailleur avait fourni des récapitulatifs détaillés « poste par poste » et tenait les factures à disposition, mais la locataire contestait les sommes faute de pièces originales transmises.

Chronologie des faits et procédure

Le litige naît d’un bail commercial standard. La bailleresse réclame le solde des charges locatives et des provisions, après régularisation annuelle. La locataire refuse de payer, arguant de l’absence de justificatifs détaillés (factures complètes). Le bailleur avait envoyé des courriers synthétisant les dépenses et invitait à consulter les documents sur place – une pratique courante, mais contestée ici.

En première instance, la Cour d’appel de Versailles, par arrêt du 25 janvier 2024, donne raison au bailleur. Elle juge que les récapitulatifs suffisent, conjugués à la mise à disposition des factures, remplissant ainsi l’obligation de reddition des comptes. La locataire est condamnée au paiement.

Formant un pourvoi en cassation, la locataire argue que cette « mise à disposition » passive est insuffisante face à une contestation formelle. La Cour de cassation, en formation de section, casse partiellement l’arrêt d’appel. Elle renvoie l’affaire, précisant que le bailleur doit activement communiquer les justificatifs au locataire qui en fait la demande. L’arrêt est publié au Bulletin, assurant sa force unificatrice.

Arrêt Cour de cassation 29 janvier 2026 : obligation de reddition des comptes en baux commerciaux

Cet arrêt n’opère pas un revirement de jurisprudence, mais tranche un contentieux récurrent avec précision. Auparavant, les Cours d’appel divergeaient : certaines toléraient les synthèses sans factures originales en l’absence de litige aigu. Les locataires devaient alors prouver des incohérences pour espérer que le juge ordonne la communication des justificatifs des charges ; d’autres Cours d’appel exigeaient les justificatifs. La Haute juridiction tranche en faveur d’une obligation renforcée : la simple invitation à consulter est irrecevable, si bien sûr le locataire conteste activement.

Conformément aux articles L.145-40-2 (reddition des comptes détaillée) et R.145-36 (pièces justificatives à fournir), le bailleur doit prouver le montant exact des charges par transmission effective des factures. Un récapitulatif seul ne suffit pas. Cela protège les locataires-commerçants contre des régularisations opaques, tout en obligeant les bailleurs à une diligence proactive lors des états annuels.

Les conséquences pratiques sont immédiates :

• Pour le bailleur : Risque de rejet de sa demande, remboursement des provisions et annulation du solde locatif si justificatifs non transmis.
• Pour le locataire : Moyen de défense solide contre des appels de charges injustifiés.
• Portée générale : Stabilisation de la pratique, évitant les vices de forme dans les procédures.

Cette décision unifie la jurisprudence sans bouleverser le cadre légal, finissant les tergiversations postérieures aux réformes de 2014 sur la transparence locative.

Notre Cabinet vient d’obtenir satisfaction dans un litige dans lequel le bailleur, propriétaire de tout un immeuble, refusait de fournir les justificatifs de charges et n’était pas en mesure de rapporter la preuve de leur répartition.

Malin, le bailleur avait même prévu au terme du bail, que le locataire ne pourrait jamais contester les provisions sur charges acquittées, en contradiction avec la jurisprudence applicable en la matière.

Baux commerciaux et baux d’habitation : portée limitée de l’arrêt du 29 janvier 2026

Bien que séduisante, cette solution n’est pas directement transposable aux baux d’habitation. Les régimes divergent : les baux commerciaux relèvent du Code de commerce (statut protecteur des fonds de commerce – articles L.145-1 et suivants du Code de commerce), tandis que les baux habitations sont régis par la Loi n°89-462 du 6 juillet 1989.

Dans les baux résidentiels, l’article 23 impose un décompte annuel détaillé des charges récupérables, avec pièces justificatives « tenues à disposition » du locataire pendant six mois après envoi. La jurisprudence admet une mise à disposition passive (consultation sur place ou envoi sur demande raisonnable), sans l’exigence « active » des commerciaux.

Mais il existe quand même des similitudes entre les obligations des bailleurs commerciaux et d’habitation : régularisation annuelle obligatoire des charges récupérables ou locatives.

Pour les baux commerciaux, l’obligation résulte des dispositions des articles L.145-40-2 et R.145-36 du Code de commerce, avec le détail poste par poste, transmis au locataire, avec les justificatifs.

Pour les baux d’habitation, l’obligation résulte des dispositions de l’article 23 de la Loi du 6 juillet 1989, avec la liste des charges récupérables, tenu à la disposition du locataire.

Un litige habitation pourrait inspirer une évolution, mais pour l’heure, les bailleurs résidentiels bénéficient d’une tolérance plus souple.

Par Laurent Meillet
Le 4 février 2026

FAQ – Arrêt Cour de cassation 29 janvier 2026 et charges locatives en baux commerciaux

❓ Que dit l’arrêt de la Cour de cassation du 29 janvier 2026 sur les charges locatives en baux commerciaux ?

L’arrêt de la Cour de cassation du 29 janvier 2026 précise que, en cas de contestation par le locataire, le bailleur ne peut se contenter de mettre les justificatifs de charges à disposition. Il doit les transmettre activement afin de prouver le montant exact des charges réclamées.

❓ Le bailleur peut-il se limiter à un récapitulatif des charges locatives ?

Non. La Cour de cassation juge qu’un simple récapitulatif poste par poste est insuffisant lorsque le locataire conteste les charges. Les factures et pièces justificatives doivent être communiquées effectivement, conformément aux articles L.145-40-2 et R.145-36 du Code de commerce.

❓ Quelles sont les obligations du bailleur en matière de reddition des comptes en bail commercial ?

Le bailleur est tenu de :

• fournir un état récapitulatif annuel détaillé des charges,

• transmettre les pièces justificatives correspondantes,

• justifier précisément la répartition et le montant des charges récupérables.

  À défaut, sa demande de paiement peut être rejetée.

❓ Le locataire peut-il refuser de payer les charges sans justificatifs ?

Oui. En cas d’absence de transmission des justificatifs malgré une demande expresse, le locataire dispose d’un moyen de défense solide pour contester les charges et refuser leur paiement jusqu’à régularisation conforme.

❓ Cette jurisprudence s’applique-t-elle aux baux d’habitation ?

Non, pas directement. Les baux d’habitation sont régis par la loi du 6 juillet 1989, qui admet une mise à disposition passive des justificatifs. L’exigence de transmission active dégagée par l’arrêt du 29 janvier 2026 concerne spécifiquement les baux commerciaux.

❓ Quels risques encourt un bailleur en cas de non-respect de cette obligation ?

Le bailleur s’expose notamment à :

• l’annulation de la régularisation des charges,

• le remboursement des provisions déjà versées,

• le rejet de ses demandes en justice,

• une fragilisation de ses procédures de gestion locative.

❓ Pourquoi cet arrêt est-il important pour les bailleurs et les locataires commerciaux ?

Cet arrêt met fin à une incertitude jurisprudentielle et renforce la transparence dans les relations locatives commerciales. Il sécurise les locataires contre des charges injustifiées et oblige les bailleurs à professionnaliser leurs pratiques de reddition des comptes.

❓ Comment sécuriser ses pratiques après l’arrêt du 29 janvier 2026 ?

Il est recommandé de :

• auditer ses procédures de régularisation des charges,

• anticiper la transmission systématique des justificatifs,

• adapter les clauses du bail commercial,

• se faire accompagner par un avocat en droit des baux commerciaux.