La compétence juridictionnelle dans les litiges relatifs aux baux de parkings : entre Tribunal judiciaire et Juge des Contentieux de la Protection

La compétence juridictionnelle dans un litige de parking soulève une question essentielle pour bailleurs et locataires : quelle juridiction saisir ? En apparence technique, cette problématique révèle une difficulté plus large : distinguer le bail autonome, soumis au droit commun des contrats de louage, du bail accessoire à un contrat d’habitation régi par la loi du 6 juillet 1989.

De cette qualification dépend l’organe juridictionnel compétent :

• le Tribunal judiciaire selon sa compétence de droit commun,
• ou le Juge des Contentieux de la Protection, créé en 2019 et spécialement chargé des litiges relatifs aux baux d’habitation.

Cette dualité engendre une pratique jurisprudentielle fluctuante, marquée par une tendance des Tribunaux judiciaires à renvoyer, quasi systématiquement, les affaires concernant des parkings loués de manière autonome vers le Juge des Contentieux de la Protection.

1. Le cadre normatif : entre bail de droit commun et bail d’habitation soumis à la loi de 1989

1.1 Le bail de parking autonome : application du droit commun du louage

Aux termes de l’article 1709 du Code civil, le louage est un contrat par lequel l’une des parties s’oblige à faire jouir l’autre d’une chose pendant un certain temps et moyennant un certain prix. L’emplacement de stationnement loué isolément n’a pas de destination d’habitation.

Ni la Loi du 1ᵉʳ septembre 1948, ni la Loi du 6 juillet 1989, ne s’appliquent à ce type de location.

Dès lors, tout litige relatif au paiement du loyer d’un emplacement, ou à sa résiliation, relève du Tribunal judiciaire, comme juridiction de droit commun (article L.211-3 du Code de l’Organisation Judiciaire).

1.2 Bail de parking accessoire à un logement : application de la loi du 6 juillet 1989

La Loi du 6 juillet 1989 tendant à améliorer les rapports locatifs s’applique aux locations de logements à usage de résidence principale (article 2). Elle régit également leurs accessoires loués simultanément avec le logement.

La Cour de cassation a admis que cette extension joue notamment pour les garages et places de stationnement, lorsqu’ils sont loués avec le logement dans un ensemble contractuel unique (Civ. 3^ème, 6 janv. 1999, n°97-15825).

La conséquence est claire : si le bail de parking est l’accessoire d’un bail d’habitation, il relève du champ d’application de la Loi de 1989. En vertu de l’article L.213-4-3 du Code de l’Organisation Judiciaire, le litige relève alors du juge des contentieux de la protection, y compris en cas d’action en paiement des loyers ou en résiliation.

2. La distinction jurisprudentielle : lot isolé ou accessoire du bail

2.1 La location autonome du parking

Le juge recherche d’abord si le parking fait l’objet d’un contrat indépendant. La jurisprudence distingue ainsi :

• Si le stationnement est loué par un bail distinct, signé séparément, avec un loyer spécifique, même si le preneur est celui du logement, il ne constitue pas un accessoire. Le litige reste soumis au Tribunal judiciaire (CA Paris, 12 mars 2015, n°14/06239).
• En revanche, la simple mention du garage dans le bail d’habitation, sans autonomie juridique, suffit à le faire entrer dans le giron de la Loi du 6 juillet 1989 (Civ. 3^ème, 11 juill. 2007, n°06-15676).

La frontière est donc celle de l’autonomie contractuelle.

2.2 Parking accessoire d’un bail d’habitation : compétence du Juge des Contentieux

Lorsque l’emplacement est stipulé dans le bail principal, le caractère accessoire est reconnu. Sont applicables :

• Schéma légal protecteur de la Loi de 1989,
• Juridiction matérielle du juge des contentieux de la protection.

Un arrêt important (Civ. 3^ème, 16 avril 2008, n°07-11.873) a rappelé que la place de parking faisait partie intégrante de la location principale dès lors qu’elle figurait au bail d’habitation et ne faisait pas l’objet d’une stipulation distincte.

3. Quelle juridiction saisir pour un litige de parking ?

3.1 Quand saisir le Tribunal judiciaire pour un litige de bail de parking ?

Le Tribunal judiciaire, juge de droit commun civil, demeure compétent pour :

• Les actions relatives à un bail de parking autonome,
• Les demandes relatives au paiement des loyers, à la résiliation, ou à l’expulsion portant sur ce type de bail,
• Les contestations relatives à la validité du contrat (résolution, nullité, requalification, etc.).

3.2 Quand saisir le Juge des Contentieux de la Protection ?

Depuis la loi n°2019-222 du 23 mars 2019 et la création du JCP, ce magistrat rattaché au TJ a reçu compétence exclusive pour les litiges régis par la loi de 1989. Parmi ces compétences :

• Fixation du loyer,
• Recouvrement des loyers et charges,
• Résiliation de bail d’habitation,
• Expulsion.

Dès qu’un stationnement est lié au bail d’habitation, le greffe oriente le dossier vers la chambre du JCP.

3.3 Renvois fréquents vers le Juge des Contentieux : la pratique des tribunaux

Il est observé que certains Tribunaux judiciaires, en cas de doute ou de qualification mixte, préfèrent renvoyer l’affaire devant le Juge des Contentieux de la Protection afin d’éviter un conflit de compétence (TJ Paris, 18 juin 2021, n°20/06124).

4. Conseils pratiques pour les bailleurs : éviter les erreurs de juridiction

4.1 Bien choisir la juridiction compétente dès l’acte introductif d’instance

Vous devez dès lors analyser attentivement la nature du bail :

• Si le parking est autonome, vous devez assigner votre locataire devant le Tribunal judiciaire,
• Si le parking est accessoire au logement, vous devez assigner votre locataire devant le Juge des Contentieux de la Protection.

4.2 Renvoi de compétence : un risque fréquent en matière de parkings

En pratique, de nombreuses assignations initialement portées devant le Tribunal judiciaire voient le magistrat se dessaisir au profit du Juge des Contentieux et de la Protection, ce qui rallonge les délais. Cette incertitude nuit à l’efficacité des actions de recouvrement. Mais elle s’impose aux parties et au Juge des Contentieux de la Protection sauf à vouloir contester ce renvoi devant la Cour d’appel en formant un appel-compétence.

4.3 Vers une unité de juridiction pour le bail d’habitation et le parking

La tendance jurisprudentielle vise l’unité de juridiction : il serait absurde que le bailleur doive saisir deux juridictions pour des dettes locatives relatives au logement et au parking loué ensemble. C’est pourquoi les tribunaux privilégient la solution extensive au profit du Juge des Contentieux de la Protection.

5. Perspectives : stabilisation de la compétence juridictionnelle

5.1 Vers une jurisprudence stable sur les litiges de parkings ?

Si la distinction sur l’autonomie contractuelle est claire en théorie, les tribunaux, en pratique, se montrent largement soucieux de confier ces litiges à la formation spécialisée du Juge des Contentieux de la Protection.

5.2 Une approche pragmatique pour simplifier les contentieux locatifs

Cette attitude s’explique par une volonté :

• de simplifier le contentieux pour les justiciables,
• d’éviter les écueils procéduraux liés aux exceptions de procédure.

5.3 Les limites de l’interprétation extensive de la compétence du JCP

Certains auteurs critiquent cette tendance extensible, qui aboutit parfois à inclure dans la compétence du Juge des Contentieux de la Protection des contrats en réalité autonomes. Le risque est de brouiller la lisibilité du droit et de vider le principe de la compétence de droit commun du Tribunal judiciaire en matière de bail civil.

Conclusion : choisir la bonne juridiction pour un litige de bail de parking

La répartition des compétences en matière de litige relatif à un parking présente un dilemme constant :

• Si le parking fait l’objet d’un bail autonome, il relève manifestement de la compétence du Tribunal judiciaire.
• S’il constitue un accessoire d’un bail d’habitation, il tombe sous le giron protecteur de la Loi de 1989 et relève donc du Juge des Contentieux de la Protection.

Toutefois, la pratique révèle une orientation pragmatique : les Tribunaux judiciaires tendent à privilégier le renvoi devant le Juge des Contentieux de la Protection afin d’assurer l’unité du contentieux locatif relatif aux parkings.

Conseils pratiques

Nous vous déconseillons pour autant d’assigner en paiement de loyers ou en résiliation de bail portant sur un parking autonome directement devant le Juge des Contentieux de la Protection, car votre locataire serait susceptible de soulever l’incompétence matérielle de ce juge au profit du Tribunal judiciaire, voire former un appel-compétence. En voulant aller plus vite, vous risquez de retarder l’issue du procès.

La prudence commande d’anticiper ces renvois et de rédiger les actes introductifs d’instance avec l’aide d’un professionnel du droit, afin de sécuriser au maximum la procédure.

Par Laurent Meillet
Le 20 octobre 2025

FAQ – Quelle juridiction est compétente pour un litige de bail de parking ?

➡️ En cas de litige de bail de parking, il faut distinguer deux situations :

• Si le parking est loué seul, il s’agit d’un bail de droit commun, et la compétence revient au Tribunal judiciaire.

• Si le parking est loué avec un logement, le litige relève du Juge des Contentieux de la Protection (JCP), car il s’agit d’un accessoire du bail d’habitation.

La loi du 6 juillet 1989 s’applique-t-elle à un litige de bail de parking ?

La loi du 6 juillet 1989 ne s’applique pas à un bail de parking autonome.

Elle ne s’applique que si le parking est loué en même temps que le logement. Dans ce cas, le litige de bail de parking relève du JCP et non du Tribunal judiciaire.

Que risque un bailleur en cas d’erreur de juridiction dans un litige de bail de parking ?

Une erreur de juridiction entraîne un renvoi de l’affaire vers le juge compétent (souvent le Juge des Contentieux de la Protection), ce qui provoque des retards et des frais supplémentaires.

Pour sécuriser votre litige de bail de parking, il est préférable de confier la procédure à un avocat spécialisé.

Peut-on contester un renvoi de compétence dans un litige de bail de parking ?

Oui, il est possible de contester un renvoi de compétence en formant un appel-compétence.

Mais cela rallonge les délais et complexifie la gestion du litige de bail de parking. Il vaut mieux anticiper la juridiction compétente dès l’acte introductif.

Comment éviter une erreur de juridiction dans un litige de bail de parking ?

Avant d’assigner votre locataire, analysez la nature du bail :

• S’il est autonome, saisissez le Tribunal judiciaire ;

• S’il est accessoire à un logement, saisissez le Juge des Contentieux de la Protection.

Un avocat en baux locatifs vous aidera à rédiger des actes précis pour éviter toute erreur de compétence dans votre litige de bail de parking.