En copropriété, les nuisances liées à une location courte durée (Airbnb, Booking…) peuvent justifier une action individuelle du copropriétaire, même sans information préalable du syndic.
1. Nuisances location courte durée : une décision clé de la Cour de cassation
Les locations meublées de courte durée (type Airbnb, Booking, etc.) sont devenues un motif récurrent de tensions au sein des copropriétés : allées et venues de voyageurs, nuisances sonores nocturnes, dégradation des parties communes, sentiment d’insécurité…
Dans ce contexte, par un arrêt du 16 octobre 2025, la Cour de cassation apporte une clarification importante : l’absence d’information préalable du syndic à l’action en justice intentée par le copropriétaire qui agit seul contre l’auteur des nuisances, ne rend pas de ce fait son action irrecevable (Civ. 3ème, 16 oct. 2025, n°23‑19.843).
Autrement dit, un copropriétaire qui subit des nuisances liées, par exemple, à une location touristique de l’appartement voisin peut saisir le juge sans avoir l’obligation préalable d’en informer le syndic.
En filigrane, la décision s’inscrit dans le mouvement de protection du droit d’accès au juge garanti par l’article 6 de la Convention européenne des droits de l’homme : un simple vice de forme, comme l’absence d’information du syndic, ne doit pas, à lui seul, priver le copropriétaire de la possibilité de faire trancher le fond du litige.
2. Nuisances location courte durée et trouble anormal de voisinage
2.1. Le droit d’agir seul du copropriétaire (article 15 de la loi du 10 juillet 1965)
L’article 15 de la loi du 10 juillet 1965 fixe la répartition des pouvoirs d’agir en justice entre :
- le syndicat des copropriétaires, qui agit pour la défense des droits afférents à l’immeuble ;
- et chaque copropriétaire, qui peut exercer seul les actions concernant la propriété ou la jouissance de son lot, « à charge d’en informer le syndic ».
Deux idées importantes en découlent :
- Le syndicat n’a pas le monopole de l’action : un copropriétaire peut agir individuellement pour protéger la jouissance de son lot (bruits, odeurs, dégradations, occupation litigieuse, etc.).
- L’information du syndic est obligatoire… mais de nature purement organisationnelle : le texte impose une information, mais ne précise pas de sanction en cas de manquement. La question était donc de savoir si les juges pouvaient ériger cette formalité en condition de recevabilité de l’action.
Sur le plan pratique, l’obligation d’information est encadrée par l’article 51 du Décret n°67‑223 du 17 mars 1967 : lorsqu’un copropriétaire agit seul en justice sur le fondement de l’article 15, alinéa 2, de la Loi du 10 juillet 1965, copie de l’assignation doit être adressée au syndic par le commissaire de justice, au moyen d’une lettre recommandée avec demande d’avis de réception. Cette exigence vise essentiellement à permettre au syndic de suivre les contentieux en cours et, le cas échéant, au syndicat des copropriétaires de se joindre à l’action si l’intérêt collectif de l’immeuble est en cause, sans pour autant conditionner la recevabilité de la demande.
C’est précisément à cette interrogation que répond l’arrêt du 16 octobre 2025.
2.2. Le trouble anormal de voisinage, fondement privilégié en matière de locations touristiques
Depuis la réforme ayant consacré dans le Code civil un régime général de responsabilité pour trouble anormal de voisinage, entrée en vigueur en 2024, ce fondement s’impose comme un outil central pour traiter les nuisances répétées dans les immeubles d’habitation.
Même lorsque le règlement de copropriété n’interdit pas expressément les locations de courte durée, des nuisances excessives (bruits nocturnes, dégradations, sentiment d’insécurité) peuvent justifier une condamnation sur le terrain du trouble anormal de voisinage.
3. Les faits : une location meublée de courte durée source de nuisances
L’affaire tranchée par la Cour de cassation trouve son origine dans un immeuble d’habitation où :
- des copropriétaires louent leur appartement en meublé de courte durée à une clientèle de passage ;
- leurs voisins se plaignent de troubles importants : allées et venues incessantes, nuisances sonores, atteinte à la tranquillité et à la sécurité de l’immeuble, dégradation des parties communes.
Les copropriétaires victimes de ces nuisances assignent leurs voisins sur le fondement du trouble anormal de voisinage afin d’obtenir réparation de leur préjudice.
La Cour d’appel de Grenoble, par un arrêt du 23 mai 2023 (n°21/03445), reconnaît l’existence de troubles de jouissance liés à l’exploitation du lot en location meublée touristique et condamne les bailleurs à indemniser leurs voisins.
Les propriétaires bailleurs forment alors un pourvoi en cassation, en soutenant que l’action de leurs voisins aurait dû être déclarée irrecevable, faute de démontrer que le syndic avait été informé de la procédure.
4. La solution de la Cour de cassation : l’obligation d’information du syndic n’est pas une condition de recevabilité
La Troisième Chambre civile de la Cour de cassation rejette le pourvoi.
Elle approuve la Cour d’appel d’avoir jugé que : oui, le copropriétaire agissant seul doit informer le syndic conformément à l’article 15 ; mais non, cette formalité n’est pas requise « à peine d’irrecevabilité » de la demande.
En clair : le copropriétaire conserve son droit d’accès au juge, même s’il a omis d’informer le syndic de l’instance engagée.
Cette solution s’inscrit dans une jurisprudence constante, qui refuse de créer des irrecevabilités non prévues par la loi, en particulier lorsque le texte ne prévoit aucune sanction expresse.
La Haute juridiction distingue ainsi :
- les formalités d’information visant la bonne administration interne de la copropriété (information du syndic, suivi collectif des dossiers), dont le manquement ne bloque pas l’accès au juge ;
- et les situations où l’absence de mise en cause d’un acteur indispensable (par exemple le syndicat des copropriétaires lorsqu’il s’agit des parties communes) peut entraîner l’irrégularité de la procédure.
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Coordination des actions, respect du règlement, articulation entre actions individuelles et collectives :
notre cabinet accompagne les syndics dans la gestion juridique des conflits liés aux locations de courte durée.
5. Enseignements pratiques : copropriétaires, bailleurs, syndics, que retenir ?
5.1. Nuisances des locations courte durée : quels recours pour le copropriétaire ?
Vous pouvez agir seul devant le Tribunal judiciaire pour faire cesser un trouble anormal de voisinage lié à une location de courte durée, à des travaux, ou à tout comportement anormalement bruyant ou dangereux.
L’absence d’information préalable du syndic ne rend pas votre action irrecevable.
En pratique, il reste judicieux d’informer le syndic (courriel, LRAR) pour assurer un suivi global au niveau de la copropriété, et de constituer un dossier de preuves : constats de commissaire de justice, témoignages, échanges d’e‑mails, procès‑verbaux d’assemblée générale, interventions de la police, etc.
Mais le mieux est de demander à votre commissaire de justice de s’en charger lors de la délivrance de l’assignation.
Le Cabinet Talon-Meillet Associés peut vous assister dès la phase amiable (mise en demeure, échanges avec le bailleur et le syndic) jusqu’à la procédure judiciaire au fond, voire en référé en cas d’urgence ou de trouble manifestement illicite.
Notre Cabinet a récemment défendu en référé un copropriétaire qui se plaignait que son voisin dont l’appartement était situé en dessous du sien, avait coupé l’arrivée d’eau au moyen d’une vanne qu’il avait lui-même installée, pour éviter les dégâts des eaux successifs qu’il subissait, privant d’eau l’appartement de notre client.
Il s’agit-là d’un trouble manifestement illicite. Il appartenait à la victime des dégâts des eaux d’agir en justice pour faire cesser ce trouble anormal de voisinage et non de se faire justice à soi-même en coupant l’eau.
5.2. Pour les bailleurs de meublés de tourisme
Cet arrêt du 16 octobre 2025 est un rappel : même lorsqu’elle est licite au sens des règles d’urbanisme et des textes récents sur les meublés touristiques, même non interdite par le règlement de copropriété, la location de courte durée ne doit pas générer de troubles anormaux pour les autres occupants.
Les juges n’hésitent plus à qualifier de trouble anormal de voisinage des nuisances récurrentes liées aux entrées et sorties de voyageurs, à condamner le propriétaire bailleur à indemniser ses voisins, voire à ordonner des mesures propres à faire cesser les nuisances, afin de rétablir une occupation paisible.
N’oubliez pas qu’un bailleur qui n’assure pas la jouissance paisible des lieux à son locataire, peut-être poursuivi à l’indemniser de son préjudice de jouissance, si le bailleur n’agit pas contre l’auteur des nuisances.
En parallèle, les textes récents ont renforcé les possibilités d’encadrer ou d’interdire les locations meublées touristiques en copropriété, notamment via le règlement de copropriété et les décisions d’assemblée générale.
Un audit juridique de votre projet de location (destination de l’immeuble, clauses d’habitation bourgeoise, règlement de copropriété, droit local, fiscalité) est donc indispensable. Le Cabinet Talon-Meillet Associés peut réaliser cet audit en amont pour sécuriser votre activité.
5.3. Pour les syndics de copropriété
Même si l’absence d’information par le copropriétaire n’affecte pas la recevabilité de l’action, l’arrêt du 16 octobre 2025 rappelle l’importance d’un syndic proactif : recenser les litiges en cours impliquant la copropriété, coordonner les actions individuelles et celles du syndicat, proposer à l’assemblée générale des résolutions adaptées (mise en demeure d’un copropriétaire, action sur le fondement du règlement de copropriété, adaptation de la destination de l’immeuble…).
Le Cabinet Talon-Meillet Associés accompagne régulièrement les syndics pour la rédaction de résolutions adaptées à la jurisprudence la plus récente, la mise en œuvre des décisions d’assemblée générale, et les contentieux en responsabilité, tant du syndicat que du syndic.
5.4. Check‑list avant d’agir en justice en tant que copropriétaire
Avant de saisir le tribunal, il est opportun de :
- Tenter une résolution amiable : dialogue direct avec le voisin, envoi d’une mise en demeure en LRAR exposant les griefs (nuisances, atteinte à la sécurité, non‑respect du règlement).
- Informer le syndic, même si ce n’est pas une condition de recevabilité : transmission d’un résumé des faits et des démarches déjà tentées, demande éventuelle d’inscription à l’ordre du jour de l’assemblée générale si le trouble a une dimension collective.
- Constituer un dossier probatoire solide : constats de commissaire de justice, témoignages de voisins, courriels, SMS, cahier de doléances, procès‑verbaux de police ou du syndic.
- Choisir la bonne procédure : action au fond pour trouble anormal du voisinage, et même en référé en cas de trouble manifestement illicite ou de situation urgente, action au fond lorsque le litige est structurel ou appelle une indemnisation importante.
- Consulter un avocat en droit de la copropriété pour calibrer la stratégie, vérifier la recevabilité de l’action et optimiser la rédaction des demandes, en particulier si une action parallèle du syndicat est envisagée.
6. Une solution confirmée par une jurisprudence ancienne et constante
L’arrêt du 16 octobre 2025 n’innove pas : il s’inscrit dans une ligne jurisprudentielle ancienne et constante de la Troisième Chambre civile de la Cour de cassation, qui refuse de faire de l’information du syndic une condition de recevabilité de l’action individuelle du copropriétaire.
Déjà, des décisions des 26 novembre 1975, 30 mars 1978 (n°76‑14.922) et 28 janvier 1981 avaient admis que le défaut de respect de cette formalité ne faisait pas obstacle à l’examen du fond, faute de sanction textuelle.
La Cour de cassation rappelle ainsi une méthodologie constante : pas de fin de non‑recevoir sans texte ou sans justification claire tirée de l’économie de la loi ; la sanction doit être proportionnée à la finalité de l’obligation. Ici, l’information du syndic n’a pas vocation à filtrer l’accès au juge, mais à organiser la gestion collective (coordination, éventuelle intervention du syndicat).
Certes, le syndic pourra se joindre à l’action du copropriétaire, au nom du syndicat des copropriétaires, si ce dernier l’autorise préalablement, sauf en matière de référé où cette autorisation n’est pas requise.
Cet arrêt du 16 octobre 2025 conserve une approche cohérente avec le droit d’accès au juge garanti par l’article 6 de la Convention européenne des droits de l’homme : un simple manquement formel – comme l’oubli d’informer le syndic – ne doit pas priver un copropriétaire de toute possibilité de faire valoir ses droits, dès lors que le litige porte sur la jouissance de son lot et que les autres conditions de l’action sont remplies.
À ne pas confondre : défaut d’information du syndic et défaut d’autorisation du syndic
Défaut d’information du syndic par un copropriétaire (article 15, alinéa 2, de la Loi de 1965) :
- Nature : simple formalité de bonne administration interne ;
- Finalité : informer le syndic et permettre au syndicat de se joindre à l’action si l’intérêt collectif est en jeu, sous certaines conditions ;
- Sanction : aucune irrecevabilité de l’action individuelle, la jurisprudence – dont l’arrêt du 16 octobre 2025 – refusant d’ériger cette obligation en fin de non‑recevoir.
Défaut d’autorisation du syndic à agir en justice au nom du syndicat :
- Le syndic, représentant légal du syndicat, doit en principe être autorisé par l’assemblée générale pour engager une action au nom de la collectivité, hors exceptions (recouvrement de charges, mesures conservatoires, défense, etc.), y compris pour agir en intervention volontaire en se joignant à l’action au fond d’un copropriétaire sur le fondement de l’article 51 du Décret du 17 mars 1967. Cette exigence n’est toutefois pas requise si le copropriétaire agit en référé ;
- L’absence d’autorisation d’agir au fond, par action principale ou en intervention volontaire, est analysée comme une irrégularité de fond, qui affecte les pouvoirs du syndic ;
- Depuis la réforme de 2019, seuls les copropriétaires de l’immeuble, à l’exclusion de tout tiers, peuvent invoquer ce moyen ; ni le juge ni les tiers ne peuvent le soulever d’office. Et une régularisation en cours d’instance reste possible si l’assemblée générale vote l’autorisation avant l’expiration des délais applicables, et avant toute prescription de l’action.
Ainsi, le défaut d’information du syndic par un copropriétaire ne se situe pas sur le même plan que le défaut d’autorisation du syndic : le premier relève de l’organisation interne et ne restreint pas l’accès au juge, tandis que le second touche aux pouvoirs du représentant légal du syndicat et obéit à un régime contentieux plus strict.
7. L’accompagnement du Cabinet Talon-Meillet Associés en droit de la copropriété et des baux de courte durée
Le Cabinet Talon-Meillet Associés intervient quotidiennement en droit de la copropriété (contentieux de voisinage, contestation d’assemblée générale, responsabilité des syndics, rédaction et mise à jour de règlements de copropriété) et en droit locatif et baux meublés de courte durée (audit de conformité, mise en place de dispositifs Airbnb, contentieux du trouble anormal de voisinage, responsabilité des plateformes).
À la lumière de l’arrêt de la Cour de cassation du 16 octobre 2025, le Cabinet propose notamment des audits de stratégie contentieuse pour les copropriétaires victimes de nuisances, des formations dédiées aux syndics et administrateurs de biens sur les nouveaux équilibres entre action individuelle et action du syndicat, ainsi qu’un accompagnement sur mesure des bailleurs et investisseurs souhaitant exploiter un bien en location meublée de courte durée sans s’exposer à un risque contentieux disproportionné.
Pour échanger avec un avocat du Cabinet Talon-Meillet Associés sur une situation de conflit de voisinage ou un projet de location meublée de courte durée en copropriété, il est possible de mettre en place un rendez-vous de cadrage (présentiel ou visioconférence) ou d’adresser vos pièces (règlement de copropriété, procès‑verbaux d’assemblée générale, baux, constats) pour une analyse précontentieuse structurée.
Conseils pratiques
Le syndic ne se joindra pas à votre action, au nom du syndicat des copropriétaires, si le trouble n’est pas ressenti collectivement.
Faites faire un constat de commissaire de justice (autrefois dénommé « huissier de justice »), si possible de manière contradictoire. Mais ce n’est pas toujours possible, selon l’heure des nuisances et le risque que le trouble cesse avant l’heure prévue du constat.
Bruits, allées et venues, dégradations ou sentiment d’insécurité :
un copropriétaire peut agir en justice pour faire cesser un trouble anormal de voisinage, même sans information préalable du syndic.
Notre cabinet vous aide à qualifier juridiquement la situation et à choisir la procédure la plus efficace.
❓FAQ pratique : nuisances location courte durée en copropriété
Dois‑je informer le syndic avant d’assigner mon voisin en justice ?
En principe oui, car l’article 15 de la Loi de 1965 prévoit que le copropriétaire qui agit seul doit informer le syndic. Mais non, l’oubli de cette information ne rend pas votre action irrecevable, comme le confirme l’arrêt de la Cour de cassation du 16 octobre 2025.
En pratique, le Cabinet Talon-Meillet Associés recommande d’informer le syndic, ne serait‑ce que pour éviter des démarches contradictoires et permettre au syndicat de se joindre à l’action si nécessaire.
Puis‑je agir contre une location Airbnb dans mon immeuble même si le règlement ne l’interdit pas expressément ?
Oui, si de réelles nuisances répétées sont établies, vous pouvez agir sur le fondement du trouble anormal de voisinage, indépendamment de la question de la destination de l’immeuble.
En revanche, si le règlement de copropriété comporte une clause d’habitation bourgeoise ou interdit les activités commerciales, un autre fondement d’action (violation du règlement) peut également être invoqué.
Nuisances location courte durée : comment un bailleur peut-il limiter le risque de contentieux avec la copropriété ?
Quelques bonnes pratiques : vérifier la destination de l’immeuble et les clauses du règlement de copropriété, respecter les règles locales (déclaration en mairie, autorisation de changement d’usage, si applicable), encadrer les comportements de vos locataires (règlement intérieur, consignes d’usage, clause de résiliation en cas de nuisances), et réagir rapidement à toute mise en demeure du syndic ou des voisins.
Le Cabinet Talon-Meillet Associés peut vous accompagner pour sécuriser vos baux et vos supports d’information locataire.
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