Quelles sont les conditions d’une location saisonnière compatible avec le règlement de copropriété, sans constituer une activité commerciale ?

La location saisonnière et le règlement de copropriété soulèvent une question centrale : dans quelles conditions une location meublée de courte durée reste compatible avec la destination de l’immeuble sans être qualifiée d’activité commerciale ? En 2025, l’encadrement s’est durci (déclaration, enregistrement, durée, changement d’usage), ce qui impose d’anticiper les contraintes de copropriété et de droit local avant toute mise en ligne d’une annonce.

La location saisonnière en France, devenue un phénomène majeur avec l’essor des plateformes numériques, connaît depuis plusieurs années un encadrement réglementaire de plus en plus strict. En 2025, face à la croissance rapide de ce type d’activité et à ses conséquences sur le marché locatif classique et le cadre de vie collectif, les règles encadrant la location meublée de courte durée ont été profondément clarifiées et renforcées.

Nous allons vous exposer les règles en vigueur, complétées par les dernières évolutions jurisprudentielles et fiscales, afin de guider votre location saisonnière dans le respect de la loi.

1. Définition et cadre légal d’une location saisonnière compatible avec le règlement de copropriété

La location saisonnière, ou location meublée de courte durée, désigne la mise en location d’un logement meublé pour une période courte, généralement inférieure à plusieurs mois, souvent à des fins touristiques. Ce type de location s’adresse aux vacanciers, touristes ou travailleurs temporaires. En France, on distingue généralement :

• La résidence principale, occupée au moins 8 mois par an par le propriétaire ou le locataire,
• La résidence secondaire, qui est un logement utilisé occasionnellement et non en tant que résidence principale.

2. Les obligations de déclaration et d’enregistrement : un cadre renforcé

Depuis 2025, il est impératif pour tout loueur saisonnier de respecter de nouvelles formalités administratives visant à mieux contrôler les locations :

• Déclaration en mairie : la location saisonnière d’une résidence secondaire doit être obligatoirement déclarée en mairie, au moyen d’un formulaire spécifique ou par voie électronique. Dans certaines villes, notamment les grandes agglomérations comme Paris, Bordeaux ou Lyon, cette déclaration est également requise pour les résidences principales.
• Numéro d’enregistrement : une fois la déclaration validée, la mairie délivre un numéro d’enregistrement que le loueur doit impérativement mentionner dans toute annonce diffusée sur internet. Cette mesure permet de lutter contre la location illégale et d’assurer une meilleure traçabilité.

3. Durée maximale autorisée : 120 jours et compatibilité avec le règlement de copropriété

Une des restrictions majeures concerne la durée annuelle maximale de location :

• Pour les résidences principales, la location saisonnière ne peut excéder 120 jours par an à l’échelle nationale. Cette limite est souvent abaissée à 90 jours par an dans plusieurs grandes villes et zones tendues dès 2025.
• Pour les résidences secondaires, aucune limite nationale stricte n’existe, mais de nombreuses communes peuvent imposer des restrictions spécifiques, voire exiger un changement d’usage avec compensation (achat ou création d’un logement équivalent à usage d’habitation) pour autoriser la location touristique.

4. Le changement d’usage : une formalité déterminante

Dans les zones dites tendues où la pression immobilière est forte, le changement d’usage est une étape capitale :

• Il consiste à modifier la destination d’un bien immobilier d’habitation à usage d’habitation touristique.
• Cette transformation ne peut être réalisée sans autorisation municipale préalable, fréquemment assortie d’une compensation afin que le marché locatif classique ne soit pas trop déséquilibré.
• Ce dispositif concerne surtout les grandes agglomérations et les villes de plus de 50.000 habitants classées en zones tendues.

En zone tendue, l’autorisation municipale est souvent un préalable à une location saisonnière compatible avec le règlement de copropriété. Notre Cabinet peut vous assister dans les formalités.

5. Nature juridique : pourquoi la location saisonnière n’est pas une activité commerciale en copropriété

Un aspect fondamental éclairci récemment par la justice est la nature juridique des locations saisonnières. Par un arrêt du 25 janvier 2024, la Cour de cassation a confirmé que la location meublée de courte durée ne constitue pas une activité commerciale dès lors qu’elle ne comprend pas de prestations de service accessoires ou seulement mineures. Cette décision est capitale dans la mesure où elle garantit que les locations saisonnières restent compatibles avec les règlements de copropriété qui interdisent les activités commerciales dans les immeubles :

• Les prestations accessoires prises en compte pour qualifier une activité d’hôtellerie commerciale sont notamment : le petit-déjeuner, le ménage régulier, la fourniture du linge de maison et la réception client.
• Si ces services sont absents ou limités, l’activité demeure civile, ce qui exclut le caractère commercial.

Cette jurisprudence offre donc un souffle d’air pour les propriétaires souhaitant louer leur bien sans enfreindre le règlement de copropriété, sous réserve cependant que la location ne perturbe pas la tranquillité des autres occupants.

Nous vous recommandons de prendre conseils auprès de professionnels du droit avant de vous lancer dans une telle location.

6. Règlement de copropriété et location saisonnière : limites, nuisances et recours possibles

La copropriété conserve néanmoins la possibilité d’instaurer des règles plus strictes par le biais du règlement de copropriété. La loi autorise le syndic à faire valoir des clauses limitant ou interdisant les locations touristiques courtes dans l’immeuble au nom de la préservation de la destination de l’immeuble et du « vouloir vivre ensemble ». Par ailleurs :

• Toute location doit respecter le principe fondamental du respect des droits et de la tranquillité des autres copropriétaires, inscrit à l’article 9 de la Loi du 10 juillet 1965.
• En cas de nuisance, le syndicat des copropriétaires doit prouver que la majorité des copropriétaires est affectée par ces troubles pour agir en justice. En effet, soit chaque copropriétaire subissant des nuisances peut agir en justice contre le copropriétaire qui met son appartement en location saisonnières, soit le syndicat agit s’il peut justifier d’un trouble collectif.

7. Fiscalité : un cadre fiscal complexe avec des évolutions majeures

Le régime fiscal des locations saisonnières est en pleine mutation ces derniers temps. Initialement soumis au régime micro-BIC, qui permet un abattement forfaitaire sur les revenus locatifs (par exemple 50% pour les locations non classées), la situation connaît des ajustements notables :

• En février 2025, la Direction des finances publiques a publié une instruction suspendant la réforme fiscale prévue dans la loi de finances 2024. Cette réforme devait durcir les conditions fiscales des loueurs non classés, notamment en abaissant le plafond des recettes de 77.700 € à 15.000 €, et en réduisant l’abattement de 50% à 30%.
• Jusqu’à la mise en œuvre finale de cette réforme, les loueurs peuvent choisir de rester sous l’ancien régime plus favorable pour leurs loyers perçus en 2023 ou opter volontairement pour le nouveau régime plus strict si cela leur profite.
• Le régime réel des BIC reste une option intéressante pour les loueurs réalisant des recettes élevées, car il permet la déduction des frais réels et l’amortissement du bien, réduisant ainsi l’assiette imposable.
• Pour les locations classées « meublé de tourisme », les abattements sont plus avantageux, avec un seuil porté à 188 700 € et un abattement allant jusqu’à 71%.

La législation étant évolutive nous vous recommandons de vous consulter un avocat fiscaliste.

8. La responsabilité du locataire en cas de sous-location touristique

Un point essentiel mis en lumière par la jurisprudence récente concerne la sous-location touristique. La Cour de cassation a rappelé que :

• Le locataire sous-louant un logement meublé à des fins touristiques doit impérativement obtenir une autorisation préalable de la mairie, au même titre que le propriétaire.
• Le fait que la sous-location soit prévue dans le contrat de bail ne dégage pas le locataire de cette responsabilité.
• Le locataire encourt des sanctions identiques à celles du propriétaire en cas d’absence d’autorisation, avec des amendes pouvant atteindre 50.000 € par local irrégulièrement loué.
• Mieux, le contrat de location peut interdire la sous-location et si le locataire ne respecte pas cette interdiction, il peut voir son contrat résilié, voire être condamné à verser au bailleur propriétaire le surplus de loyer qu’il a perçu de la sous-location.

9. Les sanctions en cas de non-respect de la réglementation

Les règles applicables aux locations saisonnières sont assorties de sanctions lourdes destinées à dissuader les fraudes et protéger l’équilibre du marché :

• L’absence de déclaration préalable en mairie expose à une amende pouvant aller jusqu’à 5.000 €.
• La location au-delà du plafond de jours autorisés, ou l’absence d’autorisation de changement d’usage, peut entraîner des sanctions allant jusqu’à 10.000 €.
• Le défaut de transmission du diagnostic de performance énergétique (DPE) à la mairie peut entraîner une astreinte financière journalière.
• Les fausses déclarations sont punies d’amendes pouvant atteindre 3.750 €.

Conseils pratiques

Pour modifier le règlement de copropriété afin d’interdire la location saisonnière de type Airbnb, il faut adopter la décision avec la majorité dite de l’article 26 de la Loi du 10 juillet 1965.

Cette majorité est une double majorité qualifiée, qui nécessite l’accord des deux tiers des voix de tous les copropriétaires (présents, représentés ou absents) représentant au moins les deux tiers des tantièmes de la copropriété.

Plus précisément, l’article 26 s’applique aux décisions importantes portant sur la modification du règlement de copropriété en ce qui concerne la jouissance, l’usage et l’administration des parties communes, ce qui inclut des restrictions comme l’interdiction de la location saisonnière.

Il existe toutefois un mécanisme de « passerelle » (article 26-1) permettant, en cas de résultat proche, de faire un second vote à la majorité absolue de l’article 25 si la résolution a obtenu au moins la moitié des copropriétaires présents ou représentés et un tiers des voix totales.

Le loueur (propriétaire) face à un locataire saisonnier qui dégrade votre appartement ou cause des nuisances aux occupants de dispose de plusieurs recours :

• Responsabilité première du locataire : Le locataire doit user paisiblement des locaux loués, sans causer de troubles répétés, excessifs ou anormaux au voisinage. Le locataire est responsable des nuisances qu’il provoque ainsi que de celles causées par ses invités ou occupants.
• Mise en demeure : La première étape est d’adresser au locataire une lettre de mise en demeure (de préférence en recommandé avec accusé de réception) pour lui demander de faire cesser les troubles et réparer les dommages éventuels.
• Recueil de preuves : Pour agir, il faut constituer un dossier de preuves concrètes : constat d’huissier, témoignages des voisins, mains courantes, photographies des dégradations, etc.
• Clause résolutoire : Pour faciliter la résiliation, il est conseillé d’insérer une clause résolutoire spécifique dans le contrat de location pour troubles de voisinage ou dégradations pour motif légitime.
• Action judiciaire : En cas de persistance des troubles ou des dégradations, le loueur peut saisir le Juge des Contentieux de la Protection pour obtenir une injonction de faire cesser les nuisances, la réparation des dégâts et, si besoin, la résiliation du bail et l’expulsion du locataire, voir notre article dédié sur la procédure légale d’expulsion d’un locataire Airbnb.

Autant vous dire que pour une location saisonnière de quelques jours, c’est peine perdue de vous lancer dans une telle procédure. Le mieux est de prévoir le versement d’un dépôt de garantie appelé « caution » sur les plateformes.

Responsabilité du bailleur en cas d’inaction : Le bailleur doit agir dès qu’il a connaissance des nuisances. S’il ne le fait pas, il peut être tenu responsable et devoir indemniser les victimes des troubles.

Par Laurent Meillet
Le 27 octobre 2025

FAQ : Location saisonnière et règlement de copropriété

Une location saisonnière est-elle considérée comme une activité commerciale ?

Non, une location saisonnière n’est pas considérée comme une activité commerciale, dès lors qu’elle reste une location meublée de courte durée sans prestations hôtelières.

La Cour de cassation, dans un arrêt du 25 janvier 2024, a rappelé que la location meublée de courte durée reste une activité civile, à condition qu’elle ne comporte aucun service para-hôtelier significatif (accueil, petit-déjeuner, ménage quotidien, blanchisserie, etc.).

👉 Cela signifie qu’un propriétaire peut proposer une location saisonnière dans une copropriété, sans violer le règlement, si aucune prestation commerciale n’est intégrée et si la tranquillité des autres copropriétaires est préservée.

Une copropriété peut-elle interdire la location saisonnière ?

Oui. Le règlement de copropriété peut interdire ou limiter les locations de courte durée, notamment pour préserver la destination de l’immeuble (habitation bourgeoise, usage familial, etc.).

Cette interdiction doit être expressément prévue dans le règlement adopté par l’assemblée des copropriétaires, conformément à l’article 26 de la loi du 10 juillet 1965.

Dans certains cas, même sans clause explicite, la jurisprudence admet qu’une copropriété puisse agir si la multiplication des locations touristiques altère le caractère résidentiel de l’immeuble ou crée des nuisances répétées.

Faut-il une autorisation pour louer un logement en location saisonnière ?

Oui, la déclaration en mairie est obligatoire, que la location concerne une résidence principale ou secondaire.

Depuis 2025, la réglementation a été renforcée :

• Les propriétaires doivent déclarer leur activité via un formulaire CERFA ou une plateforme municipale en ligne.

• Un numéro d’enregistrement leur est attribué, qui doit figurer sur toute annonce en ligne (Airbnb, Abritel, Booking…).

• Dans les villes en zone tendue, une autorisation de changement d’usage peut être exigée, surtout pour les résidences secondaires.

⚠️ En cas d’oubli ou d’omission, les sanctions financières peuvent atteindre 5 000 € par logement.

Quelle est la durée maximale autorisée pour une location saisonnière ?

La durée dépend du type de résidence :

• Pour une résidence principale, la location saisonnière ne peut excéder 120 jours par an (parfois 90 jours selon les villes).

• Pour une résidence secondaire, aucune limite nationale stricte n’est fixée, mais de nombreuses communes imposent des plafonds locaux ou une autorisation de changement d’usage.

➡️ Ces limitations visent à préserver le parc locatif classique et à éviter la spéculation immobilière dans les centres-villes.

Quelles sont les sanctions en cas de non-respect du cadre légal ?

Les sanctions sont lourdes et peuvent cumuler plusieurs amendes administratives :

• Jusqu’à 10 000 € pour location sans autorisation ou au-delà du nombre de jours autorisés ;

• Jusqu’à 50 000 € pour sous-location touristique illégale ;

• Jusqu’à 3 750 € pour fausse déclaration en mairie ;

• Une astreinte journalière peut être imposée jusqu’à régularisation.

⚖️ En outre, un syndicat de copropriété ou un voisin lésé peut saisir le Juge des contentieux de la protection pour faire interdire la location et obtenir réparation du préjudice subi.

Le règlement de copropriété peut-il être modifié pour interdire les locations de courte durée ?

Oui, mais cette décision requiert une majorité renforcée.

L’interdiction de la location saisonnière doit être votée à la double majorité de l’article 26 de la loi du 10 juillet 1965, c’est-à-dire :

• Deux tiers des voix de tous les copropriétaires (présents, représentés ou absents),

• Représentant au moins les deux tiers des tantièmes.

En cas d’échec à cette majorité, il est possible de recourir à la passerelle de l’article 26-1, permettant un second vote à la majorité absolue (article 25).

Quelles sont les obligations fiscales d’une location saisonnière ?

Les revenus tirés d’une location saisonnière sont imposés dans la catégorie des Bénéfices Industriels et Commerciaux (BIC).

• Le régime micro-BIC s’applique par défaut avec un abattement de 50 % (ou 71 % pour un meublé de tourisme classé).

• Le régime réel permet de déduire les charges réelles (intérêts d’emprunt, travaux, amortissements).

• Depuis 2025, la réforme fiscale prévue a été suspendue, mais des plafonds abaissés sont envisagés pour les loueurs non classés (de 77 700 € à 15 000 € de recettes).

💡 L’accompagnement par un avocat fiscaliste est vivement conseillé pour choisir le régime le plus avantageux et anticiper les évolutions à venir.

Le locataire peut-il sous-louer un logement en location saisonnière ?

Uniquement avec l’autorisation écrite du propriétaire et l’accord de la mairie.

En cas de sous-location non autorisée, le locataire encourt :

• Une résiliation immédiate du bail,

• Une amende jusqu’à 50 000 €,

• L’obligation de rembourser au propriétaire le bénéfice tiré de la sous-location.

👉 Même si le bail autorise la sous-location, le locataire doit se conformer aux règles locales sur les locations touristiques. L’autorisation municipale reste indispensable.

Que faire si une location saisonnière cause des nuisances dans l’immeuble ?

Plusieurs recours juridiques existent :

1. Lettre de mise en demeure adressée au propriétaire ou au locataire fautif ;

2. Constitution de preuves (constat d’huissier, témoignages, photos, main courante) ;

3. Action en justice devant le Juge des contentieux de la protection pour faire cesser les troubles et obtenir des dommages et intérêts.

Si le bailleur n’intervient pas, il peut être co-responsable des nuisances.

Les troubles anormaux de voisinage sont reconnus par la jurisprudence même sans faute prouvée.

Comment sécuriser une location saisonnière dans une copropriété ?

Nos recommandations :

• Vérifier le règlement de copropriété avant toute mise en location ;

• Respecter les déclarations obligatoires et les limites de durée ;

• Éviter toute prestation para-hôtelière (ménage quotidien, petit-déjeuner) ;

• Prévoir un dépôt de garantie suffisant ;

• Informer vos voisins et le syndic pour limiter les tensions.

➡️ En cas de doute, faites relire votre projet par un avocat en droit immobilier : cela vous évitera tout litige futur.