Servitude de passage : qui paie les travaux d’entretien ?

Servitude de passage entretien travaux : qui doit payer lorsque des réparations deviennent nécessaires ? La Cour de cassation apporte une réponse claire dans son arrêt du 5 mars 2026, avec des conséquences importantes sur la responsabilité et les délais pour agir.

La Cour de cassation a rendu, le 5 mars 2026, un arrêt qui vient clarifier une question pratique récurrente en droit des servitudes. Lorsque des travaux sur une servitude de passage deviennent nécessaires, qui doit réaliser les travaux d’entretien ? Le propriétaire du terrain ou fonds servant qui supporte la servitude ou le propriétaire du terrain ou fonds dominant qui en bénéficie ? Et quelle est la nature de l’action qu’il faut intenter si celui qui est tenu de réaliser les travaux ne s’exécute pas : est-ce une action réelle immobilière qui repose sur le terrain, soumise à une prescription trentenaire ou une action personnelle du responsable des travaux régie par la prescription quinquennale de l’article 2224 du Code civil ?

Par cet arrêt, la Cour de cassation tranche deux questions (Civ. 3^ème, 5 mars 2026, n°24-21.049).

Le contexte factuel : une copropriété bénéficiant d’une servitude de passage dégradée

L’affaire naît d’une opération immobilière classique. Une parcelle unique est vendue et divisée. Sur une partie est construite une résidence en copropriété. Les voies d’accès à cette résidence restent cependant la propriété d’une société distincte. Le syndicat des copropriétaires estime bénéficier d’une servitude de passage sur ces voies pour assurer l’accès normal à la résidence.

Constatant le mauvais état de ces voies – dégradations, nids-de-poule, absence d’entretien – le syndicat assigne la société propriétaire devant la justice. Il réclame le paiement de dommages-intérêts correspondant aux travaux nécessaires qu’il a été contraint de réaliser pour assurer l’usage normal de la servitude. Les travaux visés incluent le rabotage, le bitumage, le curage des fossés et la remise en conformité des accotements.

La Cour d’appel de Paris déclare l’action irrecevable pour prescription. Pour le syndicat, il s’agissait d’une action réelle immobilière tendant à faire exercer un droit attaché au fonds dominant, avec un délai de trente ans. Pour la société propriétaire des voies et tenue à la servitude, c’était une action personnelle en responsabilité du fait d’un mauvais entretien. La Cour de cassation valide cette seconde qualification et rejette le pourvoi.

Servitude de passage entretien et travaux : règles de base

Pour comprendre la décision, il faut rappeler les règles classiques du droit des servitudes, codifiées aux articles 637 et suivants du Code civil. Le propriétaire d’un fonds grevé d’une servitude de passage, appelé fonds servant, n’a pas l’obligation d’entretenir ou d’améliorer cette servitude. Son devoir se limite strictement à ne pas gêner l’usage normal de la servitude par le propriétaire du fonds dominant, le bénéficiaire. La jurisprudence regorge d’exemples dans lesquels le fonds servant entrave la servitude pour empêcher le fonds dominant d’en jouir : barrière, clôture, grille, cadenas, etc.

Mais les travaux nécessaires à l’entretien de la servitude de passage incombent au propriétaire du fonds dominant, c’est-à-dire à celui qui bénéficie de la servitude. Cela inclut le curage des fossés, le débroussaillage des abords, la réparation des dégradations normales liées à l’usage, et même les améliorations rendues indispensables par l’évolution des besoins du fonds dominant. Le fonds servant n’a aucune obligation positive d’entretien ou d’investissement.

Aussi curieux que cela peut vous paraître, c’est au bénéficiaire d’une servitude de passage sur le fonds voisin de réaliser les travaux d’entretien… sur le fonds voisin.

Cette répartition des charges répond à une logique économique et juridique simple. Le fonds servant conserve la propriété et la maîtrise de son terrain. Il ne peut être contraint à des dépenses pour un droit dont il ne bénéficie pas. Le fonds dominant, qui tire profit de la servitude, assume les coûts de son exercice effectif.

Conseils pratiques

Pour plus de précisions sur les servitudes, nous vous invitons à consulter notre article : https://www.talon-meillet-avocats.com/comment-s-affranchir-d-une-servitude/

L’exception clé, servitude de passage entretien et travaux : la faute du fonds servant

La règle connaît toutefois une exception bien établie. Si les travaux deviennent nécessaires du fait du propriétaire du fonds servant – par son inaction fautive, son mauvais entretien volontaire, ou toute aggravation anormale de l’état des lieux – alors la situation change radicalement. Le bénéficiaire de la servitude peut engager la responsabilité du propriétaire fautif et lui réclamer l’indemnisation des dépenses engagées ou à engager.

C’est précisément cette hypothèse qui était soumise à la Cour de cassation. Le syndicat des copropriétaires soutenait que la société propriétaire des voies avait, par son défaut d’entretien, rendu indispensables des travaux d’un montant substantiel. La demande tendait donc à faire supporter à la société ces coûts exceptionnels, non pas en application du droit réel de servitude, mais en raison de sa faute personnelle.

La qualification décisive de la Cour de cassation

La motivation de l’arrêt est un modèle de clarté et de précision : « Attendu que l’action exercée par le propriétaire du fonds dominant afin que le propriétaire du fonds servant supporte les travaux rendus nécessaires par son fait à l’exercice de la servitude constitue une action personnelle ; qu’elle est donc soumise à la prescription quinquennale de l’article 2224 du Code civil ».

La Cour de cassation pose ainsi une frontière nette et définitive entre deux catégories d’actions bien distinctes. L’action réelle immobilière a pour objet la constatation, la reconnaissance ou l’exercice direct du droit réel de servitude. Elle bénéficie d’une prescription longue – trente ans selon l’article 2227 du Code civil ou extinction de la servitude – et son point de départ est la naissance même du droit réel. Elle vise indistinctement tout propriétaire successif du fonds servant.

L’action personnelle en responsabilité a un objet radicalement différent. Elle recherche l’indemnisation d’un préjudice précis et déterminé, né du comportement fautif d’un propriétaire spécifique du fonds servant. Elle se prescrit par cinq ans à compter du jour où le titulaire du droit a connu ou aurait dû connaître les faits lui permettant d’exercer son action, conformément à l’article 2224 du Code civil. Elle oblige le demandeur à une réaction rapide et documentée sous peine de forclusion définitive. La difficulté sera de justifier du point de départ pour ne pas être déclaré prescrit.

Servitude de passage entretien et travaux, la prescription de 5 ans

Dans l’affaire soumise à la Cour de cassation, l’action du syndicat des copropriétaires a été jugée prescrite. Le délai de cinq ans avait commencé à courir dès que le syndicat avait connaissance du mauvais état des voies et du lien de causalité avec la faute de la société propriétaire. En introduisant sa demande trop tardivement, le syndicat s’est vu opposer une fin de non-recevoir définitive. Le propriétaire du fonds servant sur lequel reposait la servitude, était bien à l’origine de ses dégradations, mais le syndicat des copropriétaires a trop tardé à agir.

Cette solution met fin à une incertitude pratique qui pesait sur les litiges de servitudes depuis de nombreuses années. Les juridictions du fond hésitaient souvent sur la qualification exacte de ces actions hybrides, mêlant droit réel et responsabilité. Certaines Cours d’appel avaient pu considérer qu’il s’agissait d’actions réelles tendant à l’exercice des prérogatives du fonds dominant. D’autres avaient retenu la qualification personnelle. L’arrêt du 5 mars 2026 tranche définitivement cette controverse.

Sécurité juridique pour le fonds servant

L’apport majeur de cette décision (Civ. 3^ème, 5 mars 2026, n°24-21.049) réside dans la sécurité qu’elle procure au propriétaire du fonds servant. Celui-ci ne peut plus craindre une action contentieuse indéfinie dans le temps. Passés cinq ans après la constatation du mauvais état des lieux et l’identification de sa responsabilité potentielle, il est totalement à l’abri de toute condamnation. Cette stabilité juridique favorise les opérations immobilières complexes et limite les contentieux anciens susceptibles de gripper les transactions.

Les propriétaires de voies, chemins ou terrains grevés de servitudes peuvent désormais organiser leur gestion en toute sérénité. Ils savent que les risques liés à la dégradation de la servitude de leur fait, à l’occasion de travaux, s’éteignent après un délai raisonnable et prévisible de cinq ans. Cette prévisibilité est essentielle pour les investisseurs institutionnels, les sociétés d’aménagement et les gestionnaires de patrimoines importants.

Discipline accrue pour le fonds dominant

Le revers de la médaille est une discipline beaucoup plus stricte imposée aux bénéficiaires de servitudes, notamment les copropriétés et associations syndicales. Ceux-ci doivent désormais surveiller régulièrement l’état des équipements dont ils dépendent. Ils doivent identifier rapidement tout comportement fautif du fonds servant et agir dans les cinq ans sous peine de forclusion définitive.

Un simple constat d’huissier devient stratégique dès la première dégradation constatée. Une mise en demeure par lettre recommandée avec accusé de réception adressée au propriétaire fautif doit suivre dans l’année. La constitution d’une expertise chiffrée des travaux nécessaires s’impose rapidement. Enfin, l’assignation judiciaire doit être déposée avant l’expiration inexorable du délai quinquennal.

Et maintenant, le bénéficiaire de la servitude (fonds dominant) sera tenu des travaux d’entretien de la servitude sur le terrain voisin (fonds servant). En cas de refus du propriétaire du fonds servant, il faudra requérir une autorisation judiciaire.

Conséquences pratiques immédiates pour les professionnels

Les syndics de copropriété doivent intégrer cette nouvelle donne dans leur gestion courante. Dès la constatation d’un mauvais état affectant l’accès à la résidence, un constat de commissaire de justice s’impose notamment pour sa date certaine. Une lettre recommandée avec accusé de réception adressée au propriétaire du fonds servant doit exiger sa prise de position dans un délai court. La constitution d’un fonds de travaux dédié, alimenté dès la troisième année, devient une précaution indispensable.

Les propriétaires de voies et chemins grevés de servitudes doivent, eux aussi, adapter leur gestion. Des audits réguliers de l’état de leurs équipements s’imposent. La mise en place d’un plan d’entretien documenté, tenu à disposition des bénéficiaires, devient une obligation de prudence. Ils doivent surtout prouver la transmission régulière d’informations sur l’état des lieux aux copropriétés concernées.

Dans les ventes immobilières, les diagnostics techniques doivent mentionner expressément les servitudes litigieuses et leur état d’entretien. Des clauses de garantie spécifiques sur l’état des voies communes se multiplient déjà dans les actes. L’étude systématique des délais de prescription en cours devient une étape incontournable des transactions immobilières. Les notaires informeront les acquéreurs de l’état des servitudes.

Publication au Bulletin : autorité jurisprudentielle renforcée

L’arrêt acquiert une autorité particulière du fait de sa publication au Bulletin des arrêts de la Cour de cassation. Cette publication signifie que la solution est appelée à être reproduite par toutes les Cours d’appel. Les praticiens disposent désormais d’une règle claire, stable et uniforme, sans risque d’hésitations locales ou de solutions divergentes selon les juridictions.

Cette publication consacre aussi l’arrêt comme référence doctrinale. Les manuels de droit immobilier et les revues spécialisées le citeront abondamment. Il deviendra la base de toute analyse contentieuse relative aux travaux sur servitudes. Les avocats pourront s’appuyer sur sa motivation limpide pour structurer leurs stratégies.

Intégration cohérente dans la jurisprudence antérieure

L’arrêt du 5 mars 2026 s’inscrit dans une construction jurisprudentielle progressive et cohérente. Dès le 5 juin 2013, la Cour de cassation avait rappelé que le propriétaire d’un fonds grevé d’une servitude de passage n’est pas tenu d’entretenir ou d’améliorer l’assiette de la servitude, mais seulement de ne rien faire qui tende à diminuer son usage ou à la rendre plus incommode, conformément aux dispositions de l’article 698 Code civil (Civ. 3^ème, 5 juin 2013, n°11-25.627).

Et le 4 juillet 2019, la Cour de cassation avait confirmé que l’entretien de la servitude grevée incombe au seul fonds dominant lorsque celui-ci en est le bénéficiaire exclusif, sans modification de la nature de la servitude malgré des aménagements passés. L’arrêt rejette une demande de clôture d’accès, soulignant que la réouverture du passage ne modifie pas les conditions d’exercice de la servitude (Civ. 3^ème, 4 juil. 2019, n°18-17.737).

L’arrêt du 5 mars 2026 achève logiquement ce raisonnement en liant explicitement cette responsabilité personnelle à la prescription courte de l’article 2224 du Code civil. Il constitue le maillon final d’une jurisprudence désormais complète, cohérente et parfaitement articulée (Civ. 3^ème, 5 mars 2026, n°24-21.049).

Perspectives contentieuses et réforme législative

La décision annonce une mutation profonde des contentieux de servitudes. Les actions précoces se multiplieront dès la première ou deuxième année suivant la constatation du désordre. Les expertises amiables contradictoires vont se développer pour fixer précisément le point de départ du délai de prescription. Des clauses types dans les conventions de servitudes apparaîtront pour encadrer ces situations récurrentes à l’amiable.

Sur le plan législatif, l’arrêt pourrait inciter à une réflexion de fond. Une prescription spécifique aux servitudes, d’une durée intermédiaire de dix ans, semble envisageable pour concilier les intérêts des deux fonds. Un fonds d’entretien mutualisé obligatoire entre dominant et servant pourrait émerger pour éviter les contentieux. Une médiation systématique avant tout procès serait enfin particulièrement bienvenue dans ces litiges de voisinage.

Conclusion opérationnelle pour les praticiens

La règle est désormais bien établie : dès constatation d’un mauvais état de servitude, agir dans les cinq ans maximum sous peine de forclusion définitive. L’action est strictement personnelle en responsabilité, et non une action réelle immobilière.

Par Laurent Meillet
Le 6 mars 2026

❓FAQ – Servitude de passage : entretien, travaux et prescription

❓ Qui doit payer les travaux d’entretien d’une servitude de passage ?

En principe, les travaux d’entretien d’une servitude de passage sont à la charge du propriétaire du fonds dominant, c’est-à-dire celui qui bénéficie de la servitude. Il doit assurer les réparations nécessaires à l’usage normal du passage, même si celui-ci se situe sur le terrain d’autrui (fonds servant).

❓ Le propriétaire du terrain servant doit-il entretenir la servitude ?

Non. Le propriétaire du fonds servant n’a pas d’obligation d’entretien. Il doit uniquement s’abstenir de gêner l’exercice de la servitude (par exemple en installant un obstacle). Il n’est pas tenu de financer ou réaliser des travaux, sauf en cas de faute de sa part.

❓ Dans quels cas le propriétaire du fonds servant peut-il être tenu de payer les travaux ?

Le propriétaire du fonds servant peut être tenu de payer les travaux si les dégradations résultent de son comportement fautif (négligence, dégradation volontaire, absence d’entretien anormale). Dans ce cas, sa responsabilité peut être engagée et il devra indemniser le bénéficiaire de la servitude.

❓ Quelle est la différence entre une action réelle et une action personnelle en matière de servitude ?

L’action réelle immobilière vise à faire reconnaître ou exercer un droit attaché à un bien (comme une servitude) et se prescrit généralement sur 30 ans.

L’action personnelle, en revanche, vise à obtenir réparation d’un préjudice causé par une personne. Depuis l’arrêt du 5 mars 2026, les actions liées aux travaux rendus nécessaires par la faute du fonds servant sont qualifiées d’actions personnelles.

❓ Quel est le délai pour agir en cas de litige sur une servitude de passage ?

Le délai est de 5 ans. Il s’agit du délai de prescription de l’action personnelle prévu par l’article 2224 du Code civil. Ce délai commence à courir à partir du moment où le bénéficiaire a connaissance du dommage et de la responsabilité du propriétaire du fonds servant.

❓ Que risque-t-on en cas d’action tardive ?

Si l’action est engagée après le délai de 5 ans, elle est irrecevable. Le demandeur perd définitivement son droit d’agir, même si les dégradations sont avérées et imputables au propriétaire du fonds servant.

❓ Comment prouver la faute du propriétaire du fonds servant ?

La preuve repose sur des éléments concrets :

• constat de commissaire de justice

• photographies datées

• échanges écrits (mise en demeure)

• expertise technique

  Il est essentiel de documenter rapidement la situation pour sécuriser une éventuelle action en justice.

❓ Peut-on réaliser soi-même les travaux sur une servitude de passage ?

Oui, le bénéficiaire de la servitude peut réaliser les travaux nécessaires à son usage. Toutefois, si ces travaux se font sur le terrain du fonds servant, il peut être nécessaire d’obtenir son accord ou une autorisation judiciaire en cas de refus.

❓ Pourquoi l’arrêt du 5 mars 2026 est-il important ?

Cet arrêt clarifie définitivement la nature des actions en matière de travaux liés aux servitudes. Il met fin à une incertitude juridique en confirmant qu’il s’agit d’actions personnelles soumises à une prescription de 5 ans, et non d’actions réelles immobilières de 30 ans.

❓ Que doivent faire les copropriétés ou syndics en pratique ?

Ils doivent agir rapidement dès la constatation d’une dégradation :

• faire établir un constat

• adresser une mise en demeure

• évaluer les travaux

• engager une action judiciaire si nécessaire

Une surveillance régulière des accès est essentielle pour éviter toute prescription.