Contestation de la répartition des charges de copropriété : mode d’emploi à jour de la jurisprudence et des dernières évolutions législatives

La contestation de la répartition des charges de copropriété constitue aujourd’hui l’un des contentieux les plus fréquents en droit immobilier. Tout copropriétaire qui estime supporter une répartition des charges de copropriété irrégulière, injustifiée ou contraire à l’article 10 de la Loi du 10 juillet 1965 dispose d’une action spécifique pour obtenir la modification de cette répartition devant le tribunal judiciaire.

Encore faut-il agir devant la juridiction compétente, sur le bon fondement juridique, et en respectant le formalisme imposé par la jurisprudence.

Si un copropriétaire entend contester la répartition des charges de copropriété qu’il supporte, il doit saisir le tribunal judiciaire du lieu de situation de l’immeuble.

Il prendra garde de ne pas agir en nullité de la clause du règlement de copropriété qu’il estimerait contraire aux dispositions des articles 1^er, 1-1, 4, 6 à 37, 41-1 à 42-1 et 46 de la Loi n°65-557 du 10 juillet 1965 qui instaure le statut de la copropriété ou à celles de son Décret d’application n°67-223 du 17 mars 1967.

En effet, il devra agir afin de faire juger réputée non-écrite ladite clause comme contraire à ces dispositions légales et règlementaires.

La distinction est cardinale : la nullité suppose qu’une clause contrevienne à l’ordre public général, aux bonnes mœurs, à un principe constitutionnel ou à une liberté fondamentale, et emporte un effet rétroactif ; la clause réputée non-écrite, en revanche, est censée n’avoir jamais existé au regard du statut de la copropriété, mais ne cesse de produire effet qu’à compter de la décision qui la constate. Confondre les deux régimes expose le copropriétaire requérant à une irrecevabilité ou, à tout le moins, à un rejet partiel de ses prétentions.

Contestation des charges de copropriété : une action imprescriptible, ouverte à tout copropriétaire

L’action tendant à faire réputer non-écrite une clause de répartition des charges contraire à l’article 10 de la Loi du 10 juillet 1965 présente une particularité remarquable : elle est imprescriptible.

La Cour de cassation l’a réaffirmé à plusieurs reprises (Civ. 3^ème, 28 janv. 2016, n°14-26.921 ; Civ. 3^ème, 14 mars 2019, n°17-25.845). Tout copropriétaire — voire le syndicat des copropriétaires lui-même — peut, à tout moment, faire constater la non-conformité de la clause de répartition, qu’elle résulte du règlement de copropriété d’origine, d’un acte modificatif ultérieur ou d’une décision d’assemblée générale, fût-elle devenue définitive (Civ. 3^ème, 28 nov. 2019, n°18-15.307).

L’action n’est pas davantage subordonnée à la contestation préalable de l’assemblée générale qui aurait adopté la répartition critiquée : le délai de forclusion de deux mois, prévu par l’article 42 de la Loi du 10 juillet 1965 pour les actions en contestation des décisions d’assemblée générale ne lui est pas applicable. Le copropriétaire qui découvre, plusieurs années après son acquisition, qu’il supporte des charges contraires à l’article 10 de la Loi du 10 juillet 1965, conserve donc un droit d’action intact.

L’office du juge : attention, c’est une particularité de ce contentieux, le juge doit lui-même procéder à la nouvelle répartition.

Le juge devra non pas déclarer nulle la clause contestée mais la juger réputée non-écrite et il sera tenu, en vertu des dispositions de l’article 43 de la Loi du 10 juillet 1965, de procéder lui-même à la nouvelle répartition des charges.

Quel est le rôle du juge dans la nouvelle répartition des charges ?

Il appartiendra ainsi au copropriétaire de soumettre au juge un nouvel état descriptif de division conforme aux dispositions susvisées, qu’il aura préalablement fait établir par un géomètre-expert.

Il n’oubliera pas de solliciter auprès du juge le remboursement des charges qu’il estime avoir indûment supportées.

Sur ce point, la prudence s’impose : si l’action en clause réputée non-écrite est imprescriptible, l’action en restitution des charges indûment versées est, elle, soumise au délai de prescription quinquennal de droit commun de l’article 2224 du Code civil. Le copropriétaire ne pourra donc obtenir la restitution que des seules charges acquittées au cours des cinq années précédant son assignation, ce qui invite à ne pas différer inutilement la saisine du tribunal judiciaire.

Alors, le juge sera tenu, si tel est le cas, de juger réputée non-écrite la clause contraire auxdites dispositions, en prenant soin de procéder lui-même à la nouvelle répartition sur la base notamment de la nouvelle grille de répartition que le copropriétaire lui aura soumise et qu’il validera ainsi, en fonction des contestations éventuellement émises par le syndicat des copropriétaires.

C’est ce que vient de rappeler la Cour de cassation (Civ. 3^ème, 25 janv. 2024, n°22-22.036).

Cette solution a été confirmée par un arrêt postérieur, particulièrement éclairant sur la prise d’effet de la nouvelle répartition : la Cour de cassation a précisé que la nouvelle répartition ordonnée par le juge ne s’applique qu’à compter de la date à laquelle la décision a acquis l’autorité de la chose jugée, et n’a aucun effet sur les charges échues antérieurement (Civ. 3^ème, 25 avr. 2024, n°22-21.921).

Ce principe de non-rétroactivité de la répartition judiciaire — corollaire direct du caractère « réputé non-écrit » et non « nul » de la clause litigieuse — est désormais solidement ancré dans la jurisprudence (Civ. 3^ème, 10 juill. 2013, n°12-14.569 ; Civ. 3^ème, 9 sept. 2021, n°20-15.608).

Avec cette validation judiciaire, le juge va se substituer en réalité à l’assemblée générale des copropriétaires qui n’aura pas statué sur cette nouvelle répartition.

Cette nouvelle répartition prend effet au premier jour de l’exercice comptable suivant la date à laquelle la décision est devenue définitive.

Le législateur a voulu ainsi donner au juge la possibilité de se substituer aux copropriétés qui rechigneraient à modifier leur règlement de copropriété et leur état descriptif de division qui serviraient les copropriétaires majoritaires.

Mais attention, le juge n’a pas le pouvoir de renvoyer les parties à faire établir et adoptée en assemblée générale une nouvelle répartition des charges ; il doit lui-même y procéder.

Ainsi, le copropriétaire protestataire qui saisirait le juge sans lui soumettre une nouvelle répartition, pourrait voir son action déclarée irrecevable.

L’enseignement pratique est clair : la rédaction de l’assignation doit impérativement être accompagnée d’un projet de grille de répartition complet, étayé par un rapport de géomètre-expert et, le cas échéant, par une étude technique relative à la consistance des lots, à leur utilité respective des parties communes et aux équipements communs visés à l’article 10 alinéa 1er de la Loi du 10 juillet 1965. Le juge ne saurait suppléer la carence du demandeur sur ce terrain.

Comment le syndicat des copropriétaires peut-il anticiper une contestation des charges de copropriété ?

Le syndicat des copropriétaires prendra soin de contester la nouvelle clef de répartition s’il ne veut pas voir le juge se substituer au vote des copropriétaires à la majorité de l’article 25 de la Loi du 10 juillet 1965.

Ou mieux, il prendra l’initiative de soumettre au vote de la majorité de l’article 24 des copropriétaires la mise en conformité du règlement de copropriété rendue nécessaire par les évolutions législatives et règlementaires intervenues depuis son établissement, et l’état descriptif de division si depuis son approbation, des modifications ont été apportées.

Sur ce dernier point, l’assemblée générale dispose désormais d’une faculté supplémentaire qui mérite d’être soulignée : la Cour de cassation a reconnu, par un arrêt remarqué du 10 septembre 2020, le pouvoir de l’assemblée générale de reconnaître elle-même le caractère non-écrit d’une clause du règlement de copropriété, sous réserve d’adopter cette résolution à la majorité requise (Civ. 3^ème, 10 sept. 2020, n°19-17.045).

Cette voie permet d’éviter une procédure judiciaire longue et coûteuse, et constitue, pour le syndicat soucieux d’anticiper le contentieux, un outil de régularisation à privilégier.

Loi ELAN et Loi 3DS : impact sur la répartition des charges de copropriété

La Loi n°2018-1021 du 23 novembre 2018, dite Loi ELAN, avait initialement imposé aux syndicats des copropriétaires un délai de trois ans, expirant le 23 novembre 2021, pour mettre leur règlement de copropriété en conformité avec les nouvelles dispositions relatives au lot transitoire, aux parties communes spéciales et aux parties communes à jouissance privative.

La Loi n°2022-217 du 21 février 2022, dite Loi 3DS, a profondément remanié ce dispositif en supprimant la date butoir : seule subsiste désormais l’obligation, pour le syndic, d’inscrire à l’ordre du jour de chaque assemblée générale la question de la mise en conformité, pour les immeubles dont la mise en copropriété est antérieure au 1^er juillet 2022.

L’absence de sanction directe ne doit cependant pas tromper le syndicat : un règlement de copropriété qui n’a pas été mis en conformité demeure exposé au risque qu’un copropriétaire vigilant — ou un acquéreur découvrant l’irrégularité postérieurement à la vente — saisisse le tribunal judiciaire. La régularisation amiable par voie d’assemblée générale, à la majorité de l’article 24 II f) de la Loi du 10 juillet 1965, demeure la voie la plus sûre et la moins coûteuse pour purger les difficultés héritées des règlements anciens.

Comment éviter une contestation de la répartition des charges de copropriété ?

La contestation de la répartition des charges de copropriété est un contentieux technique, qui suppose la maîtrise simultanée du droit de la copropriété, des règles de procédure civile et des techniques de l’état descriptif de division.

Le copropriétaire qui s’estime lésé a tout intérêt à se faire assister, dès l’origine, d’un avocat spécialisé en droit immobilier et de la copropriété, lequel saura réunir les pièces indispensables à l’action — en particulier le rapport de géomètre-expert établissant une nouvelle grille de répartition conforme à l’article 10 de la Loi du 10 juillet 1965 — et à formuler, dans l’assignation devant le tribunal judiciaire, les demandes pertinentes au titre de la clause réputée non-écrite, de la nouvelle répartition des charges et du remboursement des sommes indûment supportées dans la limite de la prescription quinquennale.

À défaut, le copropriétaire s’expose au risque d’une irrecevabilité de son action, ou d’une décision qui, faute de grille de substitution, laissera la répartition critiquée prospérer dans les faits, en dépit de son illégalité.

Par Maître Laurent Meillet, Avocat 
Le 23 avril 2024, réactualisé le 09 mai 2026

❓FAQ Contestation de la répartition des charges de copropriété

Peut-on contester une répartition des charges de copropriété ?

Oui. Un copropriétaire peut contester une répartition des charges de copropriété lorsqu’elle est contraire à l’article 10 de la Loi du 10 juillet 1965 ou au statut de la copropriété. L’action doit être engagée devant le tribunal judiciaire du lieu de situation de l’immeuble afin de faire juger la clause du règlement de copropriété « réputée non écrite ».

Quelle est la différence entre une clause nulle et une clause réputée non écrite en copropriété ?

Une clause nulle est annulée pour contrariété à l’ordre public général ou aux libertés fondamentales, avec un effet rétroactif. Une clause réputée non écrite, en copropriété, est considérée comme contraire au statut légal de la copropriété, mais ses effets cessent uniquement à compter de la décision judiciaire qui le constate.

L’action en contestation des charges de copropriété est-elle prescrite ?

Non. L’action visant à faire déclarer une clause de répartition des charges « réputée non écrite » est imprescriptible. En revanche, la demande de remboursement des charges indûment payées est limitée aux cinq années précédant l’assignation, conformément à l’article 2224 du Code civil.

Faut-il contester l’assemblée générale avant d’agir ?

Non. Le délai de deux mois applicable à la contestation des assemblées générales de copropriété ne s’applique pas à l’action en clause réputée non écrite. Un copropriétaire peut agir même plusieurs années après l’adoption de la répartition litigieuse.

Quel tribunal est compétent pour contester des charges de copropriété ?

Le tribunal judiciaire du lieu de situation de l’immeuble est exclusivement compétent pour connaître des contestations relatives à la répartition des charges de copropriété.

Le juge peut-il modifier lui-même la répartition des charges ?

Oui. En application de l’article 43 de la Loi du 10 juillet 1965, le juge doit lui-même procéder à une nouvelle répartition des charges lorsqu’il déclare une clause réputée non écrite. Il ne peut pas renvoyer cette mission à une future assemblée générale.

Faut-il produire une nouvelle grille de répartition au tribunal ?

Oui. Le copropriétaire demandeur doit fournir une nouvelle grille de répartition conforme à la loi, généralement établie par un géomètre-expert. À défaut, son action peut être déclarée irrecevable ou rejetée.

À partir de quand s’applique la nouvelle répartition des charges ?

La nouvelle répartition prend effet à compter du premier jour de l’exercice comptable suivant la décision devenue définitive. Elle n’a pas d’effet rétroactif sur les charges antérieurement appelées.

La copropriété peut-elle régulariser la situation sans procès ?

Oui. L’assemblée générale des copropriétaires peut reconnaître elle-même le caractère non écrit d’une clause du règlement de copropriété et voter une nouvelle répartition des charges afin d’éviter une procédure judiciaire.

Quel est l’impact des Lois ELAN et 3DS sur les règlements de copropriété ?

Les Lois ELAN et 3DS ont renforcé l’obligation de mise en conformité des règlements de copropriété concernant notamment les parties communes spéciales, les parties communes à jouissance privative et les lots transitoires. Le syndic doit inscrire cette question à l’ordre du jour des assemblées générales.