Désignation d’un mandataire commun en copropriété : Obligations et Procédures

La désignation d’un mandataire commun en copropriété est obligatoire lorsqu’un lot appartient à plusieurs indivisaires. Cette désignation, prévue par l’article 23 de la Loi du 10 juillet 1965, permet d’assurer la représentation unique des copropriétaires indivis lors des assemblées générales et dans les relations avec le syndic. En pratique, l’absence de mandataire commun en copropriété peut entraîner des difficultés de convocation, des contestations de votes ou encore des actions judiciaires irrecevables.

En matière de copropriété, la gestion des lots en indivision impose certaines obligations légales. L’article 23 de la Loi n°65-557 du 10 juillet 1965 stipule que tous les indivisaires doivent être représentés par un mandataire commun. Cette disposition, applicable aux immeubles soumis au statut de la copropriété, vise à simplifier la gestion et à éviter les conflits lors des assemblées générales.

La portée de cette exigence a été sensiblement renforcée au cours de la dernière décennie. La Loi n°2014-366 du 24 mars 2014, dite Loi ALUR, a fermé toute possibilité de prévoir un régime contraire dans le règlement de copropriété : la représentation par un mandataire unique constitue désormais une règle à laquelle les copropriétaires ne peuvent renoncer par convention.

L’Ordonnance n°2019-1101 du 30 octobre 2019, complétée par le Décret n°2020-834 du 2 juillet 2020 (entrés en vigueur le 1^er juin 2020), a ensuite distingué de manière plus nette les régimes applicables selon la nature des droits exercés sur le lot — indivision, usufruit, ou pluralité de nus-propriétaires.

Pourquoi désigner un mandataire commun en copropriété ?

Simplification des votes

La désignation d’un mandataire commun permet de centraliser le droit de vote des indivisaires d’un même lot, évitant ainsi des contradictions potentielles lors des décisions collectives. Chaque lot ne dispose en effet que d’un seul vote, exprimé pour la totalité des tantièmes attachés au lot ; cette règle d’unité est inconciliable avec une participation séparée de chacun des indivisaires.

Efficacité administrative

Le syndic ne peut raisonnablement pas convoquer individuellement chaque indivisaire, surtout si certains sont à l’étranger ou n’ont pas communiqué leur adresse. La convocation par un seul mandataire simplifie cette tâche administrative et réduit les risques d’annulation de l’assemblée générale pour cause de vices de forme.

Respect des délais légaux

Les délais de convocation de 21 jours avant l’assemblée sont stricts. Les retards dans les accusés de réception, notamment à l’international, peuvent compromettre le respect de ces délais. Un mandataire unique garantit une meilleure maîtrise de ces contraintes temporelles.

Quel est le rôle du mandataire commun en copropriété ?

Convocation et vote

Le mandataire commun est le seul interlocuteur du syndic pour les convocations et l’exercice du droit de vote des indivisaires. Cependant, il ne peut pas disposer du lot de copropriété au nom des indivisaires, c’est-à-dire l’aliéner ou le vendre. Une fois la désignation portée à la connaissance du syndic dans des conditions régulières, c’est à ce seul mandataire que doivent être adressés les convocations, les notifications et toute correspondance liée à la vie de la copropriété ; les autres indivisaires n’ont plus à recevoir individuellement ces documents.

Contestation des décisions

Il peut également agir en justice pour contester les résolutions adoptées lors de l’assemblée générale, dans un délai de deux mois suivant la notification du procès-verbal. Cette voie de contestation est, en pratique, réservée à lui : la Cour de cassation juge de manière constante qu’un seul indivisaire ne peut introduire seul une action en annulation sans avoir reçu mandat des autres, à peine d’irrecevabilité (Civ. 3^ème, 10 févr. 2015, n°13-26.490). Le mandat n’a toutefois pas à être nécessairement écrit : un mandat tacite peut être retenu par les juges, à charge pour celui qui s’en prévaut d’en rapporter la preuve.

Comment désigner un mandataire commun en copropriété ?

Accord à l’unanimité

Tous les indivisaires doivent s’accorder à l’unanimité pour désigner leur mandataire commun. En cas de désaccord, la désignation relève alors de la compétence du juge.

Durée

Le mandataire commun est désigné pour la durée que les indivisaires fixeront ou jusqu’à la désignation d’un nouveau mandataire commun. Lorsque c’est le juge qui procède à la désignation, c’est à lui qu’il revient de fixer la durée du mandat ; les ordonnances rendues en la matière retiennent généralement une période d’un à trois ans, parfois assortie d’une possibilité de renouvellement.

Formalités pratiques

Bien qu’aucune forme particulière ne soit exigée, une désignation par écrit est recommandée pour pouvoir la notifier valablement au syndic, en recommandé avec accusé de réception. L’état civil complet et l’adresse du mandataire doivent être précisés. En cas de changement d’adresse, il faut la notifier au syndic par lettre recommandée avec accusé de réception (article 65 du Décret n° 67-223 du 17 mars 1967). La voie électronique est désormais ouverte pour ces notifications, à condition que le destinataire y ait expressément consenti au préalable (articles 64-1 à 64-4 du Décret du 17 mars 1967, dans leur rédaction issue du Décret du 2 juillet 2020).

Mandataire commun copropriété : intervention du Tribunal judiciaire

Si aucun accord n’est trouvé, le Tribunal judiciaire peut désigner un mandataire sur saisine d’un des indivisaires ou du syndic. Depuis le Décret du 2 juillet 2020 (modifiant l’article 61 du décret du 17 mars 1967), la voie procédurale est désormais le recours à la procédure accélérée au fond, héritière de l’ancienne « forme des référés ».

Concrètement, cela signifie pour le demandeur de rédiger une assignation, et non plus une simple requête, ce qui implique le recours à un avocat, lequel devra comparaitre devant le Président du Tribunal judiciaire dans le ressort duquel l’immeuble est situé, lors d’un débat oral et contradictoire en présence des indivisaires défendeurs, avant que ne soit rendue une décision susceptible d’appel dans un délai de quinze jours.

Sur le plan financier, l’Ordonnance du 30 octobre 2019 a expressément consacré le principe selon lequel les frais de cette désignation judiciaire pèsent sur les indivisaires (ou les nus-propriétaires) eux-mêmes, et non sur le syndicat des copropriétaires (article 23, alinéa 4, de la Loi du 10 juillet 1965). Le syndic qui aurait été contraint de saisir le juge peut donc en récupérer le coût auprès des intéressés.

Cas particuliers du mandataire commun en copropriété

Usufruit et démembrement

Le régime applicable au lot démembré n’est pas uniforme. Il varie selon que la situation procède d’un démembrement de droit commun (succession, donation avec réserve d’usufruit) ou d’une convention d’usufruit locatif social. La distinction est essentielle, car la qualité de mandataire commun n’est pas attribuée à la même personne dans les deux hypothèses.

a) Démembrement de droit commun

Pour les démembrements résultant du droit civil ordinaire, l’article 23 de la Loi du 10 juillet 1965, dans sa version issue de l’Ordonnance de 2019, retient une solution claire : à défaut d’accord entre l’usufruitier et le nu-propriétaire, c’est ce dernier qui est réputé représenter l’ensemble des intéressés (alinéa 3).

Lorsque la nue-propriété est elle-même répartie entre plusieurs personnes et qu’aucun accord ne peut être trouvé, le juge intervient à la demande de l’un d’eux ou du syndic. Pour les autres formes de démembrement — droit d’usage, droit d’habitation —, l’alinéa 5 confie de la même façon la représentation au propriétaire, à défaut d’accord.

b) Convention d’usufruit locatif social

Toutefois, en cas de démembrement intervenant dans le cadre d’une convention d’usufruit locatif social (articles L.253-1 et suivants du Code de la construction et de l’habitation), l’usufruitier est de droit le mandataire commun. Il bénéficie d’une délégation de vote pour prendre les décisions mentionnées à l’article 24, et à l’article 25, à l’exclusion du n), et au c) de l’article 26 de la Loi n°65-557 du 10 juillet 1965. Il doit donc obtenir un mandat exprès pour les autres décisions.

Cependant, lorsque la convention d’usufruit porte sur l’intégralité des lots, l’usufruitier ne bénéficie pas de délégation de vote pour désigner ou révoquer le syndic et les membres du Conseil syndical (article L.253-1-1 du Code de la construction et de l’habitation).

À défaut de désignation d’un mandataire commun, le syndic sera tenu de notifier les convocations et les procès-verbaux des assemblées générales à l’ensemble des indivisaires.

Époux en indivision

S’il s’agit de deux époux mariés sous le régime de la communauté, propriétaires d’un même lot, la convocation à l’assemblée générale et la notification du procès-verbal peuvent être régulièrement faites à « Monsieur ou Madame… ». Cette tolérance se prolonge dans les hypothèses où l’un des deux époux assume seul, en pratique, la relation avec la copropriété — réception du courrier, présence aux assemblées, paiement des charges — sans que l’autre ne s’y oppose ni ne manifeste de divergence. Le syndic peut alors régulièrement adresser ses convocations à cet époux, sous réserve qu’aucun élément (séparation de fait, procédure de divorce en cours, manifestations de désaccord) ne vienne contredire la communauté d’intention présumée.

S’il s’agit de deux époux mariés sous le régime de la séparation de biens, propriétaires indivis d’un même lot, la convocation à l’assemblée générale et la notification du procès-verbal doivent être faites aux deux époux propriétaires, s’il n’y a pas de mandataire commun désigné selon la procédure que nous venons d’exposer plus haut.

Indivision successorale

Le décès d’un copropriétaire fait naître, entre ses héritiers, une indivision soumise aux règles examinées plus haut : ils doivent à leur tour désigner un mandataire commun pour participer aux assemblées et exercer les prérogatives du copropriétaire défunt. Une nuance importante doit néanmoins être signalée. Une fois le partage successoral intervenu, l’héritier auquel le lot a été attribué est, par l’effet rétroactif que l’article 883 du Code civil attache au partage, considéré comme propriétaire exclusif depuis l’ouverture de la succession.

La Cour de cassation en a tiré la conséquence qu’un tel héritier peut, après partage, agir seul en annulation d’assemblées générales antérieures, sans avoir à justifier d’un mandat des autres cohéritiers (Civ. 3^ème, 9 févr. 2022, n°20-22.159). Tant que le partage n’est pas signé, en revanche, la désignation d’un mandataire commun reste indispensable pour éviter toute irrecevabilité.

Liquidation et redressement judiciaire

En cas de redressement judiciaire, si le lot appartient à une personne physique ou morale, le syndic commandera auprès du greffe du Tribunal le jugement d’ouverture de la procédure pour s’assurer dans quelle mesure les pouvoirs accordés au dirigeant lui ont été limités et s’il doit être assisté ou non par l’administrateur judiciaire.

En cas de liquidation judiciaire d’un copropriétaire, personne physique ou morale, c’est le liquidateur qui doit être seul convoqué aux assemblées générales des copropriétaires. En vertu des dispositions de l’article L. 622-9 du Code de commerce, le jugement d’ouverture de la procédure de liquidation judiciaire emporte de plein droit, à compter de sa date, dessaisissement du copropriétaire-débiteur de l’administration et de la disposition de ses biens au profit du liquidateur. Cette règle étant de plein droit, nous invitons les syndics à vérifier l’état des personnes physiques ou morales exerçant une activité enregistrée auprès des registres (Registre du Commerce et des Sociétés, Registre Spécial des Agents Commerciaux).

Lots détenus par une SCI ou une autre personne morale

Lorsqu’un lot appartient à une société civile immobilière, à une SARL ou à toute autre personne morale, la question du mandataire commun ne se pose pas dans les mêmes termes. Il n’y a pas, en effet, pluralité de titulaires du droit de propriété : le lot a un seul propriétaire — la société elle-même — qui s’exprime par la voix de son représentant légal (gérant, président, directeur général).

Celui-ci peut bien entendu déléguer son pouvoir de vote à un tiers par mandat ordinaire, dans les limites posées par l’article 22 de la Loi du 10 juillet 1965, mais aucune désignation préalable d’un mandataire commun au sens de l’article 23 n’est requise. Une situation particulière mérite cependant d’être signalée : celle des sociétés d’attribution, dans lesquelles plusieurs lots ont été attribués en jouissance à des associés. L’alinéa 1^er de l’article 23 prévoit que chaque associé participe alors directement à l’assemblée pour le lot qui lui est attribué, à hauteur des tantièmes correspondants, sans intermédiation par la société.

Conclusion

La désignation d’un mandataire commun est une obligation légale incontournable pour une gestion harmonieuse des lots en indivision au sein des copropriétés. Loin d’être une simple formalité administrative, elle conditionne à la fois la validité des convocations adressées par le syndic et la recevabilité des actions en justice que les indivisaires souhaiteraient intenter contre les décisions d’assemblée.

Les évolutions successives — caractère désormais impératif depuis la Loi ALUR, clarification des régimes de représentation par l’Ordonnance de 2019, modernisation de la procédure judiciaire par le décret de 2020 — convergent toutes dans le sens d’une plus grande exigence à l’égard des indivisaires.

Avant toute prise de position, il importe d’identifier précisément la situation juridique du lot (indivision pure et simple, démembrement de droit commun, usufruit locatif social, succession non partagée, propriété sociétaire), car la règle applicable et l’identité du représentant naturel varient sensiblement d’une hypothèse à l’autre.

Par Laurent Meillet
Le 13 mai 2024, réactualisé le 9 mai 2026

❓FAQ Mandataire commun en copropriété

Le mandataire commun est-il obligatoire en copropriété ?

Oui. Lorsqu’un lot de copropriété appartient à plusieurs indivisaires, la désignation d’un mandataire commun est obligatoire conformément à l’article 23 de la Loi du 10 juillet 1965. Ce mandataire représente l’ensemble des indivisaires auprès du syndic et lors des assemblées générales.

Qui peut être désigné comme mandataire commun en copropriété ?

Le mandataire commun peut être l’un des indivisaires ou un tiers choisi d’un commun accord. Les indivisaires doivent se mettre d’accord à l’unanimité sur son identité. À défaut d’accord, le Tribunal judiciaire peut procéder à sa désignation.

Quel est le rôle du mandataire commun en copropriété ?

Le mandataire commun reçoit les convocations du syndic, participe aux assemblées générales et exerce le droit de vote pour l’ensemble des indivisaires d’un même lot. Il peut également engager certaines actions en justice liées à la copropriété.

Que se passe-t-il en l’absence de mandataire commun ?

En l’absence de mandataire commun, le syndic doit convoquer individuellement tous les indivisaires. Cette situation peut compliquer la gestion de la copropriété et entraîner des contestations sur la validité des assemblées générales ou des votes.

Comment désigner un mandataire commun en copropriété ?

La désignation du mandataire commun peut être réalisée librement par écrit entre les indivisaires. Il est recommandé de notifier cette désignation au syndic par lettre recommandée avec accusé de réception afin de sécuriser la procédure.

Le juge peut-il désigner un mandataire commun ?

Oui. En cas de désaccord entre indivisaires, le syndic ou l’un des copropriétaires peut saisir le Président du Tribunal judiciaire afin qu’il désigne un mandataire commun dans le cadre d’une procédure accélérée au fond.

Un héritier peut-il agir seul en copropriété après une succession ?

Tant que la succession n’est pas partagée, les héritiers sont en indivision et doivent désigner un mandataire commun. Après le partage successoral, l’héritier attributaire du lot peut agir seul concernant ce bien.

Qui représente un lot démembré en copropriété ?

En cas de démembrement de propriété, la représentation dépend de la situation juridique. À défaut d’accord entre usufruitier et nu-propriétaire, le nu-propriétaire représente généralement le lot en copropriété, sauf exceptions prévues par la loi.

Une SCI doit-elle désigner un mandataire commun ?

Non. Lorsqu’un lot appartient à une SCI ou à une société, le propriétaire est la personne morale elle-même. Celle-ci est représentée par son représentant légal, sans obligation de désigner un mandataire commun au sens de l’article 23 de la Loi de 1965.

Quel délai pour contester une assemblée générale de copropriété ?

Le délai de contestation d’une assemblée générale de copropriété est de deux mois à compter de la notification du procès-verbal. En indivision, cette action doit en principe être exercée par le mandataire commun.