La notification électronique en copropriété : nouveau régime issu de la Loi du 9 avril 2024 et du Décret du 22 décembre 2025

La notification électronique en copropriété connaît une réforme majeure depuis la Loi du 9 avril 2024 et le Décret du 22 décembre 2025. Désormais, la notification électronique copropriété devient le mode de droit commun pour les convocations d’assemblée générale, procès-verbaux et mises en demeure adressés par le syndic aux copropriétaires.

Pendant près de soixante ans, le formalisme des notifications en copropriété a reposé sur le primat du courrier postal. Convocations à l’assemblée générale, procès-verbaux, mises en demeure : tout ce qui engageait juridiquement le copropriétaire devait, sauf exception, transiter par la lettre recommandée avec avis de réception.

La voie électronique, ouverte par le Décret du 21 octobre 2015 puis encadrée par le Décret du 9 mai 2018, restait subordonnée au consentement exprès de chaque destinataire.

La Loi n°2024-322 du 9 avril 2024, dite « Habitat dégradé », a opéré un renversement de logique en réécrivant l’article 42-1 de la Loi du 10 juillet 1965. Restée pendant près de vingt mois sans véritable décret d’application, cette réforme a finalement trouvé sa traduction réglementaire avec le Décret n°2025-1292 du 22 décembre 2025, entré en vigueur le 25 décembre 2025.

L’occasion de faire le point sur un dispositif dont les contours, encore récents, suscitent déjà de nombreuses interrogations pratiques.

Notification électronique en copropriété : le renversement de principe issu de la Loi du 9 avril 2024

L’ancien régime : le consentement préalable comme condition de la dématérialisation

Avant le 11 avril 2024, le syndic souhaitant notifier électroniquement une convocation, un procès-verbal ou une mise en demeure devait au préalable recueillir l’accord exprès, écrit et individuel du copropriétaire. Cet accord pouvait résulter d’une mention dans le procès-verbal d’une assemblée générale ou d’un courrier adressé au syndic. Sans ce consentement, l’envoi devait obligatoirement être réalisé en lettre recommandée papier.

Ce système, hérité d’une logique protectrice, présentait un inconvénient majeur : il freinait considérablement la dématérialisation, alors même que les coûts d’affranchissement constituaient une part non négligeable des charges générales.

Le nouveau principe : la voie électronique comme mode normal de notification

L’article 38 de la Loi du 9 avril 2024 a réécrit l’article 42-1 de la Loi du 10 juillet 1965, qui dispose désormais :

« Les notifications et les mises en demeure sont valablement faites par voie électronique. Les copropriétaires peuvent, à tout moment et par tout moyen, demander à recevoir les notifications et les mises en demeure par voie postale. Le syndic informe les copropriétaires des moyens qui s’offrent à eux pour conserver un mode d’information par voie postale. »

Trois conséquences en découlent :

1. D’abord, le consentement préalable n’est plus requis : la notification dématérialisée devient le mode de droit commun.
2. Ensuite, la voie postale n’est pas supprimée : elle subsiste comme exception, accessible à tout copropriétaire qui en fait la demande.
3. Enfin, le syndic est tenu d’une obligation d’information sur cette faculté de retour au papier.

Important : cette nouvelle rédaction crée une faculté pour le syndic, non une obligation. L’expression « sont valablement faites » signifie que la voie électronique est désormais un mode régulier de notification, mais le syndic peut continuer à privilégier le papier s’il le souhaite. Il en va de même du côté copropriétaire : aucune obligation ne pèse sur lui de fournir une adresse électronique.

Notification électronique en copropriété : les précisions du Décret du 22 décembre 2025

Pendant plus de vingt mois, l’articulation entre la loi nouvelle et le décret du 17 mars 1967 — qui continuait d’imposer le consentement préalable — a placé les syndics dans une situation d’insécurité juridique.

Le Décret n°2025-1292 du 22 décembre 2025, publié au Journal officiel le 24 décembre et entré en vigueur le lendemain, a corrigé cette incohérence en réécrivant en profondeur les articles 35-2, 64 à 64-9 et 65 du Décret du 17 mars 1967.

Les modalités techniques de la notification électronique

L’article 64 nouveau précise que les notifications et mises en demeure peuvent être valablement effectuées :

• soit par lettre recommandée électronique, dans les conditions fixées aux articles R.53 à R.53-4 du Code des postes et des communications électroniques ;
• soit par l’intermédiaire d’un prestataire de services de confiance qualifié au sens du règlement européen eIDAS, dans les conditions des articles 64-5 à 64-9 du Décret du 17 mars 1967.

Un simple courriel, même envoyé depuis une messagerie professionnelle, ne suffit donc pas. Le procédé utilisé doit garantir l’identification de l’expéditeur, celle du destinataire, l’intégrité du message et la traçabilité de l’envoi. Le prestataire doit en outre être qualifié par l’Agence nationale de la sécurité des systèmes d’information (ANSSI).

S’agissant du point de départ du délai, l’article 64 du Décret du 17 mars 1967 maintient une règle déjà connue : la notification est réputée effectuée le lendemain de l’envoi par le tiers de confiance du courrier électronique annonçant au copropriétaire l’arrivée de la lettre recommandée électronique. La date de prise de connaissance effective par le destinataire est indifférente.

L’obligation de communication d’une adresse électronique « à cet effet »

C’est sans doute la précision la plus structurante du décret. La nouvelle rédaction de l’article 65 du Décret du 17 mars 1967 prévoit que chaque copropriétaire notifie au syndic son domicile et son adresse électronique, sauf demande expresse de maintien de la voie postale, et que les notifications sont valablement faites « à la dernière adresse électronique ou au dernier domicile communiqué par le copropriétaire à cet effet ».

L’expression « communiqué à cet effet » est lourde de conséquences. Elle signifie que le syndic ne peut pas utiliser n’importe quelle adresse électronique du copropriétaire dont il aurait pu avoir connaissance par d’autres voies — site internet professionnel, annuaire, échange ponctuel sans rapport avec la copropriété, signature automatique d’un courriel adressé au syndic pour une autre raison, etc. Seule l’adresse que le copropriétaire a expressément désignée comme canal de notification est juridiquement opérante.

Cette exigence rejoint d’ailleurs le principe de finalité posé par l’article 5 du RGPD : une adresse électronique recueillie dans un contexte donné ne peut être réutilisée à d’autres fins sans base légale appropriée.

L’article 35-2 modifié, qui régit les appels de fonds, retient la même logique : ces avis « sont valablement adressés par voie électronique à l’adresse communiquée par le copropriétaire à cet effet, ou par lettre simple à défaut d’une telle communication ». À défaut d’adresse communiquée, le syndic est donc renvoyé au format papier.

Le droit au maintien de la voie postale

Le copropriétaire conserve une faculté très large de demander le retour au papier. L’article 64-4 nouveau du Décret du 17 mars 1967 permet d’exercer cette option « à tout moment et par tout moyen permettant d’établir avec certitude la date de réception de la demande », ainsi qu’au cours d’une assemblée générale — la demande étant alors mentionnée au procès-verbal.

La demande prend effet le neuvième jour suivant sa réception par le syndic, ou le jour même de l’assemblée générale lorsqu’elle y est formulée. Aucun formalisme particulier ne peut être exigé par le syndic : un courriel doté d’un accusé de lecture, voire un message contenant une demande de confirmation de réception, peut suffire dès lors qu’une date certaine peut être établie.

L’obligation d’information à la charge du syndic

L’article 64-2 nouveau impose au syndic d’accompagner les avis d’appels de charges et les convocations aux assemblées générales d’une mention rappelant la possibilité de revenir à la voie postale. Cette obligation, assez largement présentée comme une simple formalité d’information, conditionne en réalité la validité du dispositif : un copropriétaire qui n’aurait pas été informé de cette faculté pourrait soutenir, en cas de contentieux, qu’il n’a pas été en mesure d’exercer son droit, ce qui pourrait fragiliser la régularité des notifications électroniques qui lui ont été adressées.

Notification électronique en copropriété et risques contentieux

Si la jurisprudence spécifiquement rendue sur le nouveau régime n’a pas encore eu le temps de se stabiliser, plusieurs lignes directrices dégagées par la Cour de cassation au sujet de la convocation papier conservent leur pertinence — et trouveront vraisemblablement à s’appliquer mutatis mutandis aux notifications électroniques.

La rigueur traditionnelle de la Cour de cassation sur le formalisme de convocation

L’absence de convocation, comme la notification effectuée hors des formes prescrites, entraîne la nullité de l’assemblée consécutive. Elle conserve toute sa force : la convocation par voie électronique adressée à une mauvaise adresse, ou à une adresse qui n’avait pas été communiquée à cet effet, est susceptible d’entraîner la même sanction.

S’agissant du non-respect du délai de vingt-et-un jours, la Cour de cassation a admis que la nullité pouvait être invoquée sans que le copropriétaire eût à justifier d’un préjudice personnel ou même de son absence à la réunion.

Toutefois, la Cour de cassation considère que les actions en contestation des décisions d’assemblée générale étant réservées par l’article 42, alinéa 2, de la Loi du 10 juillet 1965 aux copropriétaires opposants ou défaillants, le copropriétaire qui a participé à l’assemblée et y a voté favorablement à certaines résolutions ne peut plus se prévaloir du non-respect du délai de convocation pour demander la nullité de l’ensemble. Sa contestation reste cependant recevable pour les seules résolutions auxquelles il s’est opposé (Civ. 3^ème, 28 mars 2019, n°18-10.073).

Une clarification récente sur le mode de calcul du délai

Par un arrêt du 4 décembre 2025, la Troisième Chambre civile de la Cour de cassation a précisé le mode de décompte des vingt-et-un jours. Le lendemain de la première présentation de la lettre recommandée constitue lui-même le premier jour du délai, qui court à compter de zéro heure ; l’assemblée peut donc se tenir au plus tôt le vingt-deuxième jour (Civ. 3^ème, 4 déc. 2025, n°24-17.437).

Cette précision, rendue à propos d’une convocation papier, vaut transposition pour la voie électronique : le délai court à compter du lendemain de l’envoi par le tiers de confiance du courriel d’avis.

La question particulière de l’adresse de notification

La jurisprudence rendue en matière postale enseigne que le copropriétaire qui n’a pas régulièrement notifié son changement d’adresse au syndic, par pli recommandé, est valablement convoqué à son ancienne adresse.

La question reste ouverte de savoir si ces solutions seront intégralement transposées à l’adresse électronique. Plusieurs auteurs estiment que la réponse devrait être positive, par parallélisme des formes : il appartiendra au copropriétaire de notifier formellement sa nouvelle adresse électronique, et l’envoi à l’adresse précédemment déclarée demeurera valable tant qu’aucune notification de changement n’aura été régulièrement opérée.

À l’inverse, la première utilisation par le syndic d’une adresse électronique qu’il aurait obtenue autrement que par communication expresse du copropriétaire — par exemple via un site professionnel ou un annuaire — paraît juridiquement fragile au regard du nouveau texte. Un copropriétaire opposant ou défaillant disposerait d’arguments sérieux pour contester la régularité d’une telle notification, sur le double fondement de l’article 65 du Décret de 1967 et du principe de finalité issu du RGPD.

Notification électronique en copropriété : recommandations pratiques pour syndics et copropriétaires

Pour les syndics, le passage à la dématérialisation suppose au minimum :

• de procéder à une campagne de collecte formelle des adresses électroniques, en précisant qu’elles sont communiquées « à cet effet » ;
• de conserver la preuve de cette communication, qui constituera, en cas de contentieux, l’élément central du dossier ;
• de faire figurer sur tous les avis d’appels de charges et toutes les convocations la mention prévue à l’article 64-2 du Décret du 17 mars 1967 ;
• de recourir à un prestataire qualifié et de conserver les preuves de dépôt et de réception générées par celui-ci ;
• de ne jamais utiliser, sans accord exprès, une adresse obtenue par un autre canal que la déclaration du copropriétaire.

Pour les copropriétaires, plusieurs réflexes méritent d’être adoptés :

• vérifier auprès du syndic quelle adresse électronique figure dans son dossier, en particulier si une ancienne adresse — éventuellement obsolète — y est encore inscrite ;
• en cas de souhait de maintien de la voie postale, formuler la demande sous une forme permettant d’établir une date certaine (lettre recommandée, courriel avec demande de confirmation de réception, formalisation au cours d’une assemblée) ;
• conserver soigneusement les justificatifs d’envoi et les accusés de réception électroniques associés à chaque notification reçue, en vue d’une éventuelle contestation ;
• en cas de notification adressée à une adresse qui n’a pas été communiquée à cet effet, ne pas tarder à la contester, le délai de deux mois pour agir contre les décisions de l’assemblée commençant à courir dès la notification du procès-verbal.

Conclusion

La dématérialisation des notifications en copropriété est désormais le principe ; elle a vocation à réduire les coûts, accélérer les échanges et simplifier la gestion administrative. Mais cette évolution n’est pas sans contreparties : elle déplace la charge probatoire vers le syndic, qui doit pouvoir justifier que l’adresse utilisée a bien été communiquée à cet effet, et redonne aux copropriétaires un nouveau terrain de contestation lorsque les conditions formelles ne sont pas réunies.

L’absence, à ce jour, d’une jurisprudence consolidée sur le nouveau dispositif laisse subsister plusieurs zones d’incertitude — notamment sur la portée exacte de la formule « à cet effet » et sur la transposition au numérique des règles relatives au changement d’adresse. Les premières décisions à venir, sans doute attendues dans les prochaines années, viendront éclairer ces points et préciser le régime de responsabilité applicable.

Dans l’intervalle, prudence et formalisme restent de mise — pour les syndics comme pour les copropriétaires.

❓FAQ Notification électronique en copropriété

La notification électronique en copropriété est-elle désormais obligatoire ?

Non. Depuis la Loi du 9 avril 2024, la notification électronique en copropriété devient le mode de droit commun, mais elle n’est pas obligatoire. Le syndic peut continuer à utiliser le courrier postal et le copropriétaire peut demander à tout moment le maintien des notifications papier.

Le syndic peut-il envoyer une convocation d’assemblée générale par simple e-mail ?

Non. Un simple e-mail ne suffit pas juridiquement. La notification électronique en copropriété doit être réalisée par lettre recommandée électronique ou via un prestataire de confiance qualifié conformément au règlement européen eIDAS et au Décret du 17 mars 1967.

Le copropriétaire doit-il donner son accord pour recevoir des notifications électroniques ?

Non. Depuis la réforme issue de la Loi du 9 avril 2024, le consentement préalable du copropriétaire n’est plus nécessaire pour recevoir des notifications électroniques en copropriété. La voie électronique est désormais le principe.

Le copropriétaire peut-il refuser les notifications électroniques ?

Oui. Le copropriétaire peut demander à tout moment à recevoir les notifications et mises en demeure par voie postale. Cette demande peut être formulée par tout moyen permettant de prouver sa date de réception.

Quelle adresse électronique le syndic peut-il utiliser ?

Le syndic ne peut utiliser que l’adresse électronique expressément communiquée par le copropriétaire « à cet effet ». Une adresse récupérée via un autre canal (site internet, signature de mail, ancien échange) peut rendre la notification irrégulière.

Une notification électronique envoyée à une mauvaise adresse est-elle valable ?

En principe non. Une notification électronique adressée à une adresse erronée ou non communiquée officiellement peut entraîner la nullité de la convocation ou de l’assemblée générale concernée.

À partir de quand une notification électronique est-elle réputée reçue ?

La notification électronique est réputée effectuée le lendemain de l’envoi, par le prestataire de confiance, du courrier électronique informant le copropriétaire de la mise à disposition de la lettre recommandée électronique.

Quels sont les risques pour le syndic en cas d’irrégularité ?

Le non-respect des règles relatives à la notification électronique en copropriété peut entraîner :

• la nullité d’une assemblée générale ;
• la contestation des décisions votées ;
• un contentieux relatif aux délais de convocation ;
• une remise en cause de la régularité des mises en demeure.

Le syndic doit-il informer les copropriétaires de leur droit au papier ?

Oui. Le syndic doit rappeler aux copropriétaires qu’ils peuvent demander le maintien de la voie postale. Cette information doit figurer notamment dans les convocations d’assemblée générale et les appels de charges.

Quel délai pour contester une notification électronique irrégulière ?

En matière de copropriété, le délai de contestation des décisions d’assemblée générale est généralement de deux mois à compter de la notification du procès-verbal. Une notification irrégulière peut toutefois soulever des débats sur le point de départ du délai.