Préavis locatif : la lettre suivie ne remplace pas la lettre recommandée

Donner congé à son bailleur ou à son locataire semble, en apparence, une simple formalité. Pourtant, en matière de préavis locatif, seule la réception effective d’une lettre recommandée permet de faire courir le délai légal. Une erreur dans la notification du congé peut retarder la fin du bail, prolonger l’obligation de payer les loyers ou rendre le congé inopposable.

Par un arrêt du 7 mai 2025 (Civ. 3^ème, 7 mai 2025, n°23-13.151), la Troisième Chambre civile de la Cour de cassation rappelle avec force une règle fondamentale : le délai de préavis ne commence à courir qu’à compter de la réception effective de la lettre recommandée, et non à la date d’envoi. Une simple lettre suivie, même contenant la copie du congé, ne suffit pas à faire courir le délai.

Pour les bailleurs comme pour les locataires, il est donc indispensable de sécuriser la notification du congé.

1. Le cadre légal : comment le congé doit-il être donné ?

Le régime du congé dans les baux d’habitation est fixé par l’article 15 de la Loi n°89-462 du 6 juillet 1989, dans sa version issue de la réforme de 2023. Pour un bail d’habitation (location nue, meublée ou bail mobilité), le congé – qu’il soit donné par le locataire ou le bailleur – doit impérativement respecter les formes prévues par la loi.

1.1. Les formes légales du congé

L’article 15 prévoit trois modes de notification possibles :

• la lettre recommandée avec demande d’avis de réception (LRAR) ;
• l’acte de commissaire de justice (anciennement dénommé « huissier de justice ») ;
• la remise en main propre contre récépissé ou émargement.

Le délai de préavis court exclusivement à compter du jour :

• de la réception de la lettre recommandée par son destinataire ;
• ou de la signification de l’acte de commissaire de justice ;
• ou de la remise en main propre constatée par écrit.

Tout autre mode de communication (lettre simple, lettre suivie, courriel classique, SMS, message vocal, coursier, etc.) est inadapté pour notifier un congé locatif et ne fait pas courir le préavis.

1.2. Et le numérique ? La lettre recommandée électronique (LRE)

La pratique conduit parfois à envisager la notification du congé par voie électronique. Il convient de distinguer :

• le simple courriel, qui ne constitue pas un mode de notification valable du congé. Même accepté par retour de mail, il ne bénéficie pas des garanties de la LRAR ;
• la lettre recommandée électronique (LRE), qui peut être assimilée à une LRAR si les conditions légales sont réunies : recours à un prestataire qualifié, preuve des dates d’envoi et de réception, et surtout acceptation préalable de ce mode de communication par le destinataire lorsqu’il s’agit d’un particulier.

En pratique, la LRE peut donc valablement valoir notification d’un congé, à la différence de la lettre suivie qui n’offre pas les mêmes garanties.

2. L’affaire du 7 mai 2025 : une lettre suivie au cœur du litige

L’arrêt du 7 mai 2025 illustre parfaitement les conséquences d’une notification mal sécurisée.

Un locataire décide de quitter son logement et adresse un congé avec préavis d’un mois, en application de la Loi du 6 juillet 1989. Le 18 juin 2019, il envoie une lettre recommandée avec avis de réception à son bailleur. Le courrier lui revient cependant quelques jours plus tard avec la mention « pli avisé et non réclamé ». Le facteur a bien déposé un avis de passage, mais le bailleur ne se présente pas au bureau de poste.

Ce dernier explique qu’il était à l’étranger à cette période. Le locataire parvient toutefois à démontrer, grâce à d’autres échanges postaux, que le bailleur se trouvait en réalité en France.

Pour tenter de sécuriser la situation, les deux cautions du locataire adressent ensuite au bailleur une lettre suivie contenant une copie du congé, doublée d’une nouvelle lettre recommandée. La lettre suivie est déposée dans la boîte aux lettres du bailleur le 1^er juillet 2019.

La Cour d’appel considère que le bailleur a eu connaissance du congé grâce à la lettre suivie et retient que le délai de préavis commence à courir à compter du 1^er juillet 2019. Pour les juges du fond, la lettre suivie suffit à caractériser la réception du congé.

Saisie du litige, la Cour de cassation ne partage pas cette analyse et censure l’arrêt d’appel.

2.1. La position de la Cour de cassation

Au visa de l’article 15 de la Loi du 6 juillet 1989, la Cour de cassation rappelle que :

• le congé doit être donné par LRAR, acte de commissaire de justice ou remise en main propre contre récépissé ;
• lorsque le congé est notifié par lettre recommandée, le délai de préavis ne commence à courir qu’à la date de réception effective de ce courrier par le destinataire ;
• une lettre suivie, même contenant la copie du congé, ne constitue pas un mode de notification légal et ne fait pas courir le délai.

En l’absence de réception effective d’une LRAR, de signification par commissaire de justice ou de remise en main propre, le congé n’est pas régulièrement notifié et le bail continue à produire ses effets.

2.2. Une jurisprudence de continuité

Cette décision s’inscrit dans la continuité d’une jurisprudence constante :

• la Cour de cassation a déjà jugé que le retour à l’expéditeur d’un courrier recommandé non réclamé n’emporte pas commencement du délai de préavis ;
• plusieurs Cours d’appel avaient tenté de neutraliser la mauvaise foi supposée du destinataire en retenant la date de dépôt d’une lettre suivie dans la boîte aux lettres ; la solution du 7 mai 2025 vient clairement désavouer cette approche.

Le message est clair : aucune construction fondée sur la « mauvaise foi » du destinataire ne peut suppléer l’absence de réception dans les formes légales.

Une de nos clientes savait que le bailleur allait lui délivrer congé, compte tenu des impayés locatifs ; elle n’est pas allée retirer sa lettre recommandée contenant ledit congé et son bail meublé a donc été renouvelé pour un an, ce qu’elle souhaitait.

3. Lettre suivie, recommandé, mail, LRE : ce qui est valable (ou non)

3.1. La lettre suivie : simple outil de traçabilité

La lettre suivie permet de tracer l’acheminement d’un courrier et, le cas échéant, de prouver qu’un pli a été déposé dans une boîte aux lettres. Elle ne garantit toutefois ni l’identité de la personne qui reçoit le courrier, ni l’information effective du destinataire.

Non mentionnée par l’article 15 de la Loi de 1989, la lettre suivie ne peut pas valablement notifier un congé et ne déclenche en aucun cas le délai de préavis.

3.2. Le recommandé avec AR : la référence

La lettre recommandée avec avis de réception demeure le mode le plus utilisé par les particuliers. Elle permet de dater l’envoi et la réception du courrier, et de produire une preuve facilement exploitable en cas de contentieux.

Attention cependant : une lettre recommandée portant la mention « avisé et non réclamé » n’est pas considérée comme ayant été reçue. Tant que l’avis de réception n’est pas signé, le congé n’est pas valablement notifié et le préavis ne court pas.

3.3. Mail et LRE : deux réalités différentes

Le simple courriel ne répond pas aux exigences de l’article 15 de la Loi de 1989 : il ne garantit ni l’identité du destinataire, ni la date exacte de réception, ni la conservation de la preuve de sa réception. Il ne peut donc pas, à lui seul, constituer un mode de notification d’un congé.

La lettre recommandée électronique (LRE), en revanche, est encadrée par les textes et peut être utilisée à la place du recommandé papier, à condition que :

• le prestataire soit qualifié ;
• les dates d’envoi et de réception soient certifiées ;
• le destinataire, lorsqu’il s’agit d’un particulier, ait préalablement accepté ce mode de communication.

Dans ces conditions, la LRE peut valablement valoir notification d’un congé. La lettre suivie, elle, reste en dehors du champ des modes de notification légaux.

4. Qui supporte le risque en cas de recommandé non retiré ?

4.1. Côté locataire : un congé qui n’est pas réceptionné dans les délais

Lorsque le locataire donne congé par LRAR, c’est à lui qu’il appartient de prouver la réception effective du courrier contenant le congé, par le bailleur, dans le délai légal. Si le bailleur ne retire pas le recommandé et que celui-ci lui est retourné avec la mention « pli avisé et non réclamé », le congé n’est pas valablement notifié et le délai de préavis ne commence pas à courir.

En pratique, le locataire reste tenu de ses obligations (paiement du loyer et des charges) jusqu’à ce que le congé soit régularisé par un autre mode de notification : remise en mains propres ou acte de commissaire de justice.

4.2. Côté bailleur : même exigence de sécurité

Lorsque le bailleur donne congé (pour vendre, reprendre le logement ou pour motif légitime et sérieux), il doit lui aussi respecter les délais et les formes requises. Si le locataire ne va pas chercher le recommandé de congé :

• le préavis ne démarre pas ;
• le bail est tacitement renouvelé ;
• le bailleur se trouve bloqué dans son projet (vente, reprise, etc.).

Pour éviter cette situation, il est recommandé de recourir à un commissaire de justice, dont l’acte fera courir le préavis à la date de signification, même en cas d’absence du locataire.

❓FAQ – Préavis locatif et lettre suivie

1. Une lettre suivie peut-elle remplacer une lettre recommandée pour un préavis locatif ?

Non. La lettre suivie n’est pas un mode de notification prévu par la Loi du 6 juillet 1989 et ne prouve pas la réception du congé par le bailleur ou le locataire. Elle ne fait donc pas courir le délai de préavis.

2. À partir de quand commence à courir le délai de préavis ?

Le préavis commence à courir à compter du jour de la réception de la lettre recommandée par le destinataire, de la signification par commissaire de justice ou de la remise en mains propres contre récépissé ou émargement, sous réserve des délais légaux.

3. Que se passe-t-il si le bailleur ne retire pas la lettre recommandée du locataire ?

Si le recommandé revient avec la mention « pli avisé et non réclamé », le congé n’est pas réputé reçu. Le délai de préavis ne commence pas à courir et le bail se poursuit. Le locataire doit alors utiliser un autre mode de notification, notamment la signification par commissaire de justice.

4. Que faire si le locataire ne récupère pas la lettre recommandée valant congé envoyée par le bailleur ?

Le bailleur doit sécuriser sa démarche. Il peut envoyer un second recommandé, mais la solution la plus sûre consiste à recourir à un commissaire de justice, dont l’acte fera courir le préavis à la date de signification, même en cas d’absence du locataire.

5. Peut-on donner son préavis de bail par mail ?

Non. Un simple mail n’est pas suffisant pour notifier un congé. En revanche, une lettre recommandée électronique (LRE) peut être utilisée si le destinataire l’a préalablement acceptée et si les conditions légales sont respectées.

6. Quel est le délai de préavis pour un locataire ?

En principe, le préavis est de trois mois pour une location nue (réductible à un mois dans certains cas : zone tendue, motif professionnel, raison de santé, RSA, AAH, violences conjugales, etc.) et d’un mois pour une location meublée ou un bail mobilité.

7. Quel est le délai de préavis pour un bailleur ?

Le bailleur doit respecter un préavis de six mois avant la fin du bail pour un logement nu et de trois mois pour un logement meublé, en invoquant l’un des motifs légalement admis (reprise, vente ou motif légitime et sérieux).