La compétence juridictionnelle de l’action en paiement de la garantie loyers commerciaux soulève des difficultés pratiques majeures pour les bailleurs confrontés à l’impayé. Faut-il saisir le Tribunal de commerce ou le Tribunal judiciaire lorsque l’assureur est une société commerciale ? La réponse est claire en droit, mais encore trop souvent mal appliquée
Il est souvent conseillé, voire souscrit par les administrateurs de biens prudents, une garantie non-paiement des loyers commerciaux.
Se pose alors la question de la compétence juridictionnelle. Devant quel juge, dois-je assigner l’assureur en paiement des indemnités qu’il me doit. Devant le Tribunal de commerce ou des activités économiques, si l’assureur a une forme commerciale telle que société anonyme ou société par actions simplifiée ? Ou suivre la compétence juridictionnelle du bail commercial, en considérant que la garantie non-paiement des loyers commerciaux est un accessoire du contrat principal que constitue le bail commercial.
Prescription de l’action en paiement de la garantie loyers commerciaux
Nous partons du postulat que le locataire ou preneur des locaux à usage commercial, n’a pas réglé ses loyers dus en vertu du bail commercial. Nous parlons bien ici de loyers et non d’indemnités d’occupation dues après résiliation, lesquelles ne sont pas nécessairement couvertes par la garantie non-paiement des loyers commerciaux. Nous vous invitons à relire les conditions générales et particulières de votre police d’assurance.
Le cas le plus fréquent de mise en jeu de la garantie non-paiement des loyers commerciaux résulte d’une défaillance définitive du preneur, qui ne paiera plus les loyers commerciaux qu’il vous doit, parce qu’il a quitté les lieux sans laisser d’adresse ou parce qu’il a déposé son bilan.
Ne tardez pas à agir : en effet, la prescription de l’action contre l’assureur n’est que de deux ans (article L.114-1 du Code des assurances). Beaucoup vous diront que la prescription est de cinq ans, comme les loyers commerciaux, ce qui est faux. Contre l’assureur, ce n’est pas une action en paiement de loyers commerciaux, mais en paiement d’une garantie non-paiement des loyers commerciaux.
Toutes actions dérivant d’un contrat d’assurance se prescrivent après deux ans.
Calcul du délai de prescription de la garantie loyers commerciaux
Le point de départ du délai de deux ans est l’événement qui y donne naissance, c’est-à-dire le lendemain du jour de l’exigibilité du premier loyer resté impayé.
Par exemple, votre locataire vous doit le premier trimestre de l’année. Si le bail prévoit un paiement à terme à échoir, le point de départ sera le 2 janvier puisque vous êtes censé savoir dès le 2 janvier qu’il ne vous a pas payé le premier terme. Si le loyer est prévu contractuellement (pas un simple usage entre les parties), comme exigible à terme échu, le point de départ du délai de prescription de l’action contre l’assureur sera le 1er avril, puisque ce jour-là, vous deviez nécessairement savoir que votre preneur ne vous a pas réglé le loyer le 31 mars.
Donc le délai va courir très vite, car vous allez mettre en demeure votre locataire après quelques semaines, puis vous allez lui faire délivrer un commandement de payer visant ou non la clause résolutoire, conformément aux dispositions de l’article L.145-41 du Code de commerce, par voie de commissaire de justice. Et même envisager de l’assigner en acquisition de la clause résolutoire et obtenir son expulsion du local commercial.
Mais toutes ces démarches judiciaires n’ont malheureusement aucune incidence sur le cours de la prescription biennale de votre action contre l’assureur non-paiement des loyers commerciaux.
🔎 L’action en paiement de la garantie loyers impayés relève exclusivement du Tribunal judiciaire, même en présence d’un bail commercial.
📚 Nous intervenons en appui technique sur les dossiers mêlant droit des assurances, baux commerciaux et procédures collectives.
Interruption de la prescription de l’action en garantie loyers commerciaux
Nous vous donnons ici un conseil très simple. La loi vous donne la possibilité d’interrompre facilement le délai de prescription biennale.
Il vous suffit sur une simple feuille blanche de rédiger une mise en demeure à l’assureur de vous verser l’indemnité prévue à la garantie non-paiement des loyers commerciaux., en visant impérativement l’article L114-1 du Code des assurances. N’oubliez pas d’adresser votre mise en demeure par lettre recommandée avec accusé de réception. Conservez copie de votre lettre et de l’accusé de réception.
C’est la réception par l’assureur qui interrompt la prescription. Donc, si vous craigniez que votre mise en demeure ne parvienne pas à l’assureur avant l’expiration du délai de deux ans, sollicitez le concours d’un commissaire de justice qui fera diligence pour délivrer votre mise en demeure le jour-même ou le lendemain.
Et non seulement, votre prescription sera interrompue pour deux nouvelles années, afin de vous permettre d’assigner en justice votre assureur si malgré votre mise en demeure, il ne s’acquitte pas des sommes dues, mais vous pourrez encore interrompre le délai de prescription autant de fois que vous voudrez, en lui adressant une nouvelle mise en demeure avant l’expiration du nouveau délai de deux ans.
Par exemple, si le premier terme à échoir n’est pas payé, vous avez jusqu’au 1er janvier de l’année n+2 pour agir en justice en paiement contre l’assureur. S’il ne vous règle pas les sommes dues au titre de la garantie non-paiement des loyers commerciaux, mettez-le en demeure de vous les régler au plus tard le 1er janvier de l’année n+2 et assignez-le ensuite dans le délai maximum expirant le 1er janvier de l’année n+4, sauf à le remettre en demeure pour refaire courir un nouveau délai de prescription jusqu’au 1er janvier de l’année n+6, etc.
Compétence juridictionnelle pour l’action en garantie loyers commerciaux
Vous avez bien compris que si l’assureur règle les indemnités à réception de votre mise en demeure, votre dossier est clos.
S’il ne paye pas, vous n’allez pas éternellement lui envoyer des mises en demeure ; il vous faut l’assigner en paiement devant le tribunal.
Mais quelle juridiction est matériellement compétente ?
Seul le Tribunal judiciaire est compétent, même s’il s’agit d’un bail commercial, qui est au demeurant un acte civil et non un acte de commerce.
Vous pouvez tenter d’engager un référé devant le Président du Tribunal judiciaire, mais l’assureur risque de vous opposer des arguments solides constituant des contestations sérieuses rendant incompétent matériellement le Juge des Référés.
Il doit alors être envisagé de saisir le Tribunal judiciaire au fond.
Mais quel Tribunal judiciaire est territorialement compétent ?
Le Tribunal judiciaire territorialement compétent, en référé ou au fond, est celui dans le ressort duquel est situé le local commercial, conformément aux dispositions de l’article R.145-23 du Code de commerce.
Un avocat est obligatoire pour agir en justice dans ce domaine.
Conseils pratiques en matière de garantie des loyers commerciaux
Il est donc très important de déclarer votre créance au passif du preneur dans le cadre de la procédure collective, sinon l’assureur vous opposera la forclusion qu’encourt votre créance de loyers.
Les créances non déclarées sont forcloses pour la procédure collective. Vous êtes exclu des paiements prévus par le plan de continuation, conformément aux dispositions de l’article L.626-5 du Code de commerce. Pour autant, votre créance n’est pas éteinte : elle existe toujours et peut être poursuivie… mais pratiquement, le plan de continuation protège la société (nullité des actions individuelles post-plan, conformément aux dispositions de l’article L.626-7 du Code de commerce.
Vous pouvez toujours tenter de présenter une requête en relevé de forclusion devant le juge-commissaire dans les 6 mois suivant le jugement d’ouverture de la procédure collective, conformément aux dispositions de l’article L.622-29 du Code de commerce, avant l’adoption définitive du plan, mais le juge-commissaire pourra aisément rejeter votre requête si vous n’avez pas de justes motifs à lui présenter, vous ayant empêché de déclarer votre créance dans le délai légal.
N’oubliez pas de chiffrer votre demande en paiement des indemnités dans la mise en demeure que vous adresserez à votre assureur, si vous n’avez pas le temps de l’assigner dans le délai de deux ans de la prescription de votre action en paiement desdites indemnités.
📌 Saisir la mauvaise juridiction ou agir hors délai peut entraîner le rejet pur et simple de votre demande.
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❓ FAQ sur la compétence juridictionnelle de l’action en paiement de la garantie des loyers commerciaux
Quelle juridiction est compétente pour une action en garantie loyers commerciaux ?
Seul le Tribunal judiciaire est compétent pour connaître d’une action en paiement de la garantie loyers commerciaux, même en présence d’un bail commercial.
La prescription de l’action contre l’assureur est-elle de cinq ans ?
Non. Toute action dérivant d’un contrat d’assurance est soumise à une prescription biennale de deux ans (article L.114-1 du Code des assurances).
Les procédures contre le locataire interrompent-elles la prescription contre l’assureur ?
Non. Les démarches judiciaires engagées contre le preneur sont sans effet sur la prescription de l’action en paiement dirigée contre l’assureur.
Comment interrompre la prescription biennale ?
Par une mise en demeure adressée à l’assureur par lettre recommandée avec accusé de réception ou par commissaire de justice.
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