Pour une conciliation déléguée plus efficace en matière de logement sur Paris

La conciliation des loyers impayés à Paris s’impose aujourd’hui comme une solution efficace pour résoudre un litige locatif entre bailleur et locataire, sans passer par une procédure judiciaire longue et incertaine.

La conciliation des loyers impayés à Paris : un levier en plein essor

Les ministères de la Justice ont dirigé les institutions judiciaires vers « l’amiable » en créant la fonction de conciliateur de justice (décret n° 78-381 du 20 mars 1978), puis en instituant des audiences de règlement amiables (ARA, décret n° 2023-686 du 29 juillet 2023) conduites par un juge, étendues aux juridictions commerciales (décret n° 2024-673 du 3 juillet 2024). Enfin, la circulaire de politique civile du 27 juin 2025, met en œuvre des modes de résolution amiable tant en conventionnel qu’en conciliation déléguée.

Cette circulaire illustre et traduit la volonté du Garde des sceaux Gérald Darmanin de renforcer le rôle et l’efficacité de la justice sociale par l’incitation des juridictions à se saisir des enjeux locaux, nous précise le président Manuel Carlus, magistrat, co-président de l’association des magistrats français pour la justice sociale. L’opposition entre cette dernière et l’intérêt général trouve son origine dans notre tradition juridique, poursuit-il : ainsi en 1801, Jean-Etienne-Marie Portalis, ancien ministre des cultes, avocat  et rédacteur de l’avant-projet du Code civil avec messieurs Tronchet, Maleville et Bigot de Préameneu, distinguait la matière civile dans laquelle « le débat existe entre deux ou plusieurs citoyens » et la matière pénale (on disait à cette époque : matière criminelle) où « le débat est entre le citoyen et le public ».

Une justice civile tournée vers l’action publique

La circulaire du 27 juin 2025 reconnait la justice civile en tant que levier de « l’action publique ». La justice sociale civile devient un outil indispensable à la résolution des litiges, avec des objectifs sociétaux plus larges, elle est davantage pro-active. La justice sociale est aussi une réponse à l’allongement des délais de jugement devenus inacceptables et susceptibles de compromettre la protection des personnes les plus fragiles, voire de faire perdre au procès tout intérêt à long terme.

Pourquoi privilégier une solution amiable pour un litige locatif ?

Le jugement d’un litige entre un demandeur et un défendeur règle le passé, mais bien souvent laisse des traces néfastes et envieuses dans l’esprit de celui qui a perdu le procès alors qu’une solution amiable préserve l’avenir et rétablit le dialogue entre les deux parties, alors apaisées et qui sauront éviter tout nouveau litige. Aussi, il est utile de rappeler que « la politique de l’amiable a pour but d’ancrer le réflexe de l’amiable chez les praticiens comme chez les justiciables ». L’article 21 du Code de procédure civile dispose « il entre dans la mission du juge de concilier les parties et de déterminer avec elles le mode de résolution du litige le plus adapté à l’affaire. Les parties peuvent à tout moment convenir de résoudre à l’amiable tout ou partie du litige ».

Le rôle du conciliateur de justice dans la conciliation des loyers impayés à Paris

Ainsi dans cet esprit, une autre circulaire, celle du 17 octobre 2023, a véhiculé et développé « la culture de l’amiable », ce qui a entraîné les tribunaux judiciaires à désigner un magistrat référent, qui ne siège pas dans la formation de jugement. « L’intervention de ce magistrat référent amiable, en lien avec le référent désigné par le barreau, le magistrat coordinateur de la protection et de la conciliation de justice et le magistrat coordinateur en matière de médiation et de coordination au sein des Cours d’appel, doit permettre de renforcer la coordination de la politique publique de l’amiable à l’échelon local au sein de la juridiction. Il convient alors de veiller à ce que les magistrats qui prescrivent et pratiquent l’amiable, tels que les juges de l’audience de règlement amiable (ARA) soient formés par l’École Nationale de la Magistrature (ENM) ».

Les pré-requis sont que le juge doit avoir une bonne capacité d’écoute, de compréhension, de reformulation, de bienveillance. Il doit par ailleurs faire preuve d’autorité et de crédibilité et être disponible pour effectuer un suivi régulier du dossier. La conciliation, menée par un conciliateur de justice, est l’un des préalables pour les litiges égaux ou inférieurs à 5 000 euros, disposé par l’article 750-1 du Code de procédure civile réactualisé, facultatifs pour les autres. Les principales affaires concernées sont les différends de personnes à la frontière du civil (troubles de voisinage) et du pénal (harcèlement), immobiliers sans incidences sur le droit de propriété, de consommation incertain (produit non livré, produit de substitution contesté, vice caché ou défaut d’usage, prix de vente erroné, etc).

La politique civile, définie dans sa circulaire du 27 juin 2025, ne se décline pas uniquement sur un plan local, où elle invite les juridictions à s’emparer et à développer une politique civile adaptée aux spécificités et enjeux de leurs ressorts, comme le logement dans la ville de Paris, mais aussi sur le plan national où l’objectif est alors de « garantir un accès efficace au droit, à  favoriser la régulation des conflits entre particuliers et la sécurité juridique des relations civiles et commerciales ».

Pourquoi la conciliation des loyers impayés à Paris est devenue essentielle

À Paris, le nombre de contentieux en matière de logement croît fortement avec les impayés de loyers et ceux des charges, particulièrement au niveau des baux sociaux, mais aussi à celui des baux privés.

Le conciliateur de justice peut alors être saisi soit directement par les parties en dehors de tout procès, soit par le juge, lorsqu’il a été saisi d’un litige. On parle alors soit de conciliation conventionnelle ou extra-judiciaire, soit de conciliation déléguée du juge.

Conformément aux dispositions de l’article 1537 du Code de procédure civile, l’avocat assiste son client, mais ne le représente pas – l’invitation ou l’injonction s’adressant aux parties sauf si ce dernier a un mandat écrit de la personne physique qu’il représente, pour des raisons d’éloignement géographique ou de santé par exemple. Il peut aussi adresser le projet d’accord, travaillé, négocié et rédigé avec le conciliateur de justice, à son client qui le retournera signer. Au cas où un avocat comparait seul et oppose son refus de concilier, un constat de carence, et non un constat d’échec de la tentative de conciliation, est établi par le conciliateur de justice.

Jusqu’à la circulaire du 27 juin 2025, le conciliateur de justice, dans le cadre d’une conciliation déléguée du juge, rédige le constat d’accord entre les deux parties, s’il y a lieu, puis le soumet au juge pour rédaction dans son procès-verbal. Depuis la circulaire du 27 juin 2025, pour une conciliation déléguée concernant les audiences d’impayés de loyers et / ou de charges, le conciliateur de justice, au tribunal judiciaire de Paris, rédige lui-même l’accord du procès-verbal de conciliation en matière de baux, selon l’article 1531 du Code de procédure civile, procès-verbal qui contient les éléments du litige et l’accord des parties, puis le transmet au juge.

Conciliation conventionnelle ou déléguée : quelles différences ?

Pour ce faire, le conciliateur de justice reprend, dans un document-projet approprié, les informations et données de l’assignation du demandeur et cherche à trouver un accord entre les parties sur la totalité des sommes dues, la mensualité de remboursement, le nombre de mois concernés et, dans certains cas, la prise en compte ou pas des frais de procédure.

Le rôle de l’avocat dans la procédure de conciliation

Le procès-verbal permet à l’avocat de négocier et de signer l’accord. Son rôle ne se limite plus à celui d’assisté, il peut représenter son client.

L’audience doit avoir lieu dans les six semaines suivant l’assignation du demandeur. Le montant du loyer impayé retenu est celui du dernier loyer avant l’audience.

Le nombre de mensualités de remboursement ne doit pas dépasser une période de trente-six mois, voire quarante mois. Celles-ci sont fixées en fonction des revenus et dépenses du débiteur. La date du paiement mensuel est arrêtée conventionnellement et est bien souvent fixée le cinq de chaque mois et pour la première fois le cinq du mois suivant la date du procès-verbal, la dernière étant majorée du solde de la dette en principal et intérêts. Il est toujours possible à un débiteur de rembourser par anticipation et sans pénalités, le solde de sa dette pendant la période de remboursement.

Il n’existe pas d’astreinte. Par contre, si le débiteur ne verse pas une seule des mensualités à son échéance ou le loyer avec ses charges, qui continue à courir, la totalité de la dette devient immédiatement exigible, sans mise en demeure. Il est procédé à la résiliation de l’accord et toute la procédure est réinitiée avec les intérêts au taux légal sur les sommes dues qui courront à compter de la date du présent constat. Le bailleur pourra alors faire procéder à l’expulsion du défendeur sous réserve d’un délai de deux mois suivant le commandement de quitter les lieux suivant l’article L.412-1 du Code des procédures civiles d’exécution. Le bailleur pourra aussi procéder à la séquestration des meubles et objets dans tout garde-meuble de son choix aux frais du défendeur. Enfin le défendeur sera tenu de payer au bailleur l’indemnité d’occupation due, de la date de résiliation jusqu’au départ effectif des lieux.

Dans les baux sociaux, la caution n’existe pas. Dans les baux privés, la clause pénale, qui a disparu, n’est plus valable. Le montant de l’article 700 du Code de procédure civile qui correspond à la somme des frais exposés et non compris dans les dépens, reste à la discrétion du juge qui en fixe le montant. Ce qui n’est pas le cas des dépens que le débiteur doit impérativement régler. Enfin aucun dommage et intérêt ne peut être ordonné aux parties.

En cas de respect par le défendeur du paiement des mensualités convenues et de son loyer accompagné des charges courantes, la résiliation du bail sera réputée n’avoir jamais été acquise.

Le procès-verbal de conciliation délégué permet ainsi, à Paris, en matière de logement, d’optimiser et de rendre plus efficace la décision de conciliation des impayés de loyers et de charges. Le document projet, combiné au travail de négociation, de rapprochement des deux parties, effectué par le conciliateur de justice, permet alors de trouver un accord sous forme de procès-verbal de conciliation, qui puisse être exécutable, sans difficulté. En cas de non-respect de celui-ci, le juge acte alors la résiliation du bail qui reprend ses effets avec une expulsion redevenue possible.

Sanctions en cas de refus de conciliation loyers impayés Paris

De plus, depuis le 1ᵉʳ septembre 2025, la partie qui refuse de déférer à l’injonction de rencontrer un conciliateur de justice (ou un médiateur), peut être sanctionné par une amende civile d’un montant maximum de 10 000 euros. Or, pour la première fois, le tribunal judiciaire de Paris, par décision du 5 février 2026, a prononcé une amende de 3 000 euros à l’encontre d’un défendeur – une mutuelle d’assurance – qui refusait par principe de se rendre à la réunion d’information et devant le juge sans aucun motif légitime.

La conciliation sur les loyers impayés à Paris constitue ainsi une alternative particulièrement adaptée aux enjeux du logement dans la capitale.

Par Claude CHINARDET
Conciliateur à Paris et à Bobigny
Ancien juge du Tribunal de commerce de Bobigny
Ancien président d’audience au Conseil de prud’hommes de Paris

Avec la collaboration de Laurent MEILLET
Avocat au Barreau de Paris

❓FAQ – Pour une conciliation déléguée plus efficace en matière de logement sur Paris

La conciliation est-elle obligatoire en cas de loyers impayés ?

Oui, dans certains cas. Pour les litiges inférieurs ou égaux à 5 000 €, une tentative de résolution amiable (conciliation, médiation ou procédure participative) est obligatoire avant de saisir le juge. Au-delà, elle reste fortement recommandée.

Qu’est-ce que la conciliation déléguée par le juge ?

La conciliation déléguée intervient lorsque le juge confie le dossier à un conciliateur de justice afin de trouver un accord entre les parties. Cette procédure est particulièrement utilisée à Paris pour les litiges liés aux loyers impayés et aux charges locatives.

Quel est le rôle du conciliateur de justice dans un litige locatif ?

Le conciliateur de justice aide les parties (bailleur et locataire) à trouver un accord amiable. Il facilite le dialogue, propose des solutions équilibrées et peut formaliser un accord sous forme de procès-verbal exécutoire.

Combien de temps dure une procédure de conciliation à Paris ?

La conciliation intervient généralement rapidement. Dans le cadre des impayés de loyers, l’audience peut être organisée dans un délai d’environ six semaines après l’assignation, ce qui permet une résolution bien plus rapide qu’une procédure classique.

Que contient un accord de conciliation en matière de loyers impayés ?

L’accord fixe notamment :

• le montant de la dette locative,

• les modalités de remboursement (mensualités),

• la durée du plan (souvent jusqu’à 36 mois),

• les conditions de maintien du bail.

Il peut également prévoir les frais de procédure et les engagements des parties.

Que se passe-t-il si le locataire ne respecte pas l’accord ?

En cas de non-respect (non-paiement d’une mensualité ou du loyer courant), la totalité de la dette devient immédiatement exigible. La procédure judiciaire reprend alors, pouvant conduire à la résiliation du bail et à une expulsion.

La conciliation permet-elle d’éviter une expulsion ?

Oui, dans de nombreux cas. Si le locataire respecte les modalités de remboursement et continue de payer son loyer, la résiliation du bail peut être suspendue, voire réputée ne jamais avoir eu lieu.

Peut-on être assisté par un avocat lors d’une conciliation ?

Oui. L’avocat peut assister son client, participer aux négociations et sécuriser juridiquement l’accord. Il peut également représenter son client dans certains cas, notamment avec un mandat.

Que risque une partie qui refuse la conciliation ?

Depuis le 1ᵉʳ septembre 2025, le refus injustifié de participer à une tentative de conciliation peut être sanctionné par une amende civile pouvant aller jusqu’à 10 000 €. Une première décision a déjà été rendue à Paris en ce sens.

Pourquoi privilégier la conciliation pour un litige locatif à Paris ?

La conciliation permet :

• une résolution rapide du litige,

• une réduction des coûts,

• le maintien d’une relation apaisée entre les parties,

• une solution juridiquement sécurisée et exécutoire.