Les troubles de voisinage : évolution du droit et de la jurisprudence

Les troubles de voisinage empoisonnent la vie de nombreux français, qu’il s’agisse de nuisances sonores incessantes, d’odeurs persistantes ou de conflits nés de travaux de rénovation. En droit, ce concept équilibre le droit fondamental de propriété, lequel permet de jouir et de disposer des choses dont on est propriétaire de la manière la plus absolue (article 544 Code civil) et l’obligation de tolérer les inconvénients inévitables de la proximité. Né de la jurisprudence au XIXᵉ siècle, ce régime s’est codifié en 2024 pour s’adapter aux tensions rurales et aux nouveaux modes de vie. Cet article vulgarise le droit applicable, illustre par des arrêts emblématiques reformulés pour vivifier les principes, et trace l’évolution jurisprudentielle face aux défis contemporains comme les plaintes de citadins contre les bruits agricoles ancestraux.

Fondations historiques : de la jurisprudence à la codification du trouble anormal de voisinage

Le trouble anormal de voisinage trouve ses racines dans deux arrêts fondateurs. D’abord, la Cour de cassation, 2ᵉ Chambre civile, du 27 novembre 1844 (req. n°034794) tranche un litige sur des fumées toxiques issues d’une forge et d’une cheminée à vapeur polluant les propriétés voisines. Les juges posent que nul ne peut causer à autrui un préjudice excédant les « obligations ordinaires du voisinage », engageant une responsabilité objective sans faute prouvée, sur la base des articles 544 et 1382 (ancien) du Code civil.

Soixante-dix ans plus tard, l’arrêt de la Cour d’appel de Paris du 10 juin 1915, affaire des fumées industrielles de l’usine de M. Stolzenberg à Soisy-sur-Seine, consacre l’autonomie de la théorie. Les émanations polluantes, bien que légales, dépassent la mesure normale ; le trouble est caractérisé par son intensité et sa répétition, indépendamment d’une faute. Ces décisions forgent un régime casuistique : le juge apprécie in concreto (c’est-à-dire en tenant compte de la situation au moment des faits) l’excès au regard du lieu (rural ou urbain), de l’heure, de la durée, de l’intensité et des circonstances.

Longtemps pure création prétorienne, la notion s’écrit enfin dans le marbre avec la Loi n°2024-346 du 15 avril 2024, insérant l’article 1253 au Code civil : « Celui qui est à l’origine d’un trouble excédant les inconvénients normaux de voisinage est responsable de plein droit du dommage qui en résulte. » Cette réforme répond à une flambée des litiges (+30% en dix ans), sécurise les activités préexistantes (agricoles, artisanales) et impose une phase amiable obligatoire (conciliation/médiation, article 750-1 du Code de procédure civile).

Des atténuations ont été apportées par la loi de 2024 aux effets du trouble anormal de voisinage, afin d’éviter des applications trop rigides qui pénaliseraient injustement certains acteurs (comme les agriculteurs).

L’article L.181-1-1 du Code rural et de la pêche maritime exonère les activités préexistantes : si une nuisance (chant de coq, lisiers de porcs, tracteurs) existait avant l’arrivée du voisin plaignant, et qu’elle n’a pas été aggravée après, il n’y a pas de trouble anormal. Cette atténuation protège les installations rurales ou artisanales anciennes contre les « néoruraux » intolérants aux bruits traditionnels.

De même, échappent aux sanctions du trouble anormal du voisinage, même si elles sont gênantes, les activités agricoles ou industrielles respectant les règles environnementales (ICPE, bruit), ainsi que celles d’utilité publique (éoliennes, lignes électriques) s’ils sont justifiés par l’intérêt général.

La loi équilibre la protection des victimes et la liberté d’autrui, sans tomber dans l’absolutisme. Cette loi permettra d’éviter les procès que les citadins fraîchement installés à la campagne intentent devant les tribunaux pour faire fermer par exemple une ferme ancestrale pour un grognement de porcs ou interdire le chant matinal du coq Maurice dans une basse-cour préexistante à leur installation (Tribunal correctionnel de Rochefort, 5 sept. 2019 et CA Douai, 7 févr. 2019).

Ainsi, sont exclues du trouble anormal de voisinage les nuisances antérieures à l’arrivée de la personne qui s’en estime victime.

Les nuisances sonores (70% des plaintes), olfactives, visuelles ou vibratoires se jugent à l’aune de trois critères : intensité, fréquence, contexte.

Nuisances sonores et troubles de voisinage : enfants, fêtes et travaux

Les bruits d’enfants cristallisent les débats en copropriété. La Cour d’appel de Paris, dans un arrêt du 11 mai 1994 a débouté un voisin agacé par les jeux, pleurs et courses d’enfants au-dessus de chez lui. Ces sons « instantanés, accidentels ou imprévus » relevaient des inconvénients normaux de la vie collective, même avec une isolation phonique défaillante, en considérant que ce défaut d’isolation phonique n’était pas imputable aux parents. Cette position a été confirmée en 2020 pour des cris diurnes par la Cour d’appel de Paris (CA Paris, Pôle 4, Chambre 3, 11 déc. 2020, RG n°18/18653).

L’excès change la donne, puisque le trouble devient anormal. Ainsi la Cour d’appel d’Angers, 28 février 2023 (RG n° 21/00753) : un couple de locataire à Mayenne perd son bail en raison des cris stridents, courses effrénées et coups dans les murs de leurs enfants, jour et nuit (75 dB nocturnes constatés par huissier). Après des mises en demeure ignorées et l’échec d’une médiation, la Cour d’appel résilie le bail en invoquant l’article 1719 Code civil, lequel impose au bailleur de faire notamment jouir paisiblement des lieux le locataire pendant la durée du bail.

Le Tribunal d’instance de Paris XIIᵉ a ainsi le 22 juin 2017 sanctionné les locataires qui laissaient leurs enfants faire du bruit, notamment avec un toboggan installé sur un lit en mezzanine, après constat de chocs répétés excessifs et malgré une injonction d’isoler.

Même la Cour de cassation (Crim., 26 févr. 2020, n°19-80.641) a confirmé un arrêt rendu par la Chambre correctionnelle de la Cour d’appel de RIOM qui avait condamné pénalement des parents complices d’un tapage nocturne non calmé, sur le fondement de l’article R.623-2 du Code pénal.

Travaux

Nous traitons le dossier d’un locataire qui se plaint d’importants travaux de rénovation d’un appartement situé au-dessus du sien, libéré après 35 ans d’occupation. Le voisin que nous assistions n’a pas été condamné, faute pour le locataire d’avoir justifié d’un trouble anormal de voisinage, notamment par la durée des travaux et l’intensité du bruit.

Odeurs, fumées et visuels : du classique au moderne

Il est ainsi souvent interdit de faire un barbecue au sein d’une copropriété. Les drones, les Airbnb fêtards, les robots aspirateurs peuvent causer des troubles anormaux de voisinage et donner lieu à contentieux.

Par arrêt rendu en 2005, la Cour de cassation (Civ. 3^ème, 18 janv. 2005 (n°03-18914) a fait droit partiellement à des néoruraux qui s’étaient installés à côté d’une porcherie existante, pour des nuisances olfactives qui pourtant étaient restées inchangées, en raison de l’accroissement de l’élevage, postérieurement à leur installation. La Cour de cassation refuse l’immunité totale, mais indemnise partiellement.​

Enfin, récemment, la Cour de cassation a reconnu qu’une « perte de vue » ne constituait pas un trouble anormal de voisinage si la construction était conforme à l’urbanisation de la zone (Civ. 3^ème, 27 mars 2025, n°23-21.076).

Quelles sont les responsabilités encourues ?

Se prévalant de l’obligation du bailleur d’assurer à son locataire la jouissance paisible des lieux, en vertu des dispositions de l’article 1719 du Code civil, certains locataires tentent d’engager la responsabilité de leur bailleur, en cas de travaux en parties communes ou dans d’autres appartements de l’immeuble.

Qui est responsable dans ce cas : le bailleur, le propriétaire voisin qui entreprend des travaux dans ses parties privatives ou le syndicat des copropriétaires qui a l’obligation d’entretenir les parties communes de l’immeuble.

En vertu des dispositions de l’article 1253 du Code civil, est responsable de plein droit du dommage qui en résulte, celui qui est à l’origine du trouble excédant les inconvénients normaux de voisinage.

Mais attention, si le bailleur reste inactif, la Cour de cassation a reconnu sa responsabilité. L’affaire se présentait ainsi : le défaut de jouissance paisible des lieux était caractérisé par des nuisances sonores nocturnes et des violences imputables aux occupants du logement situé au-dessus de celui donné à bail. Le bailleur avait adressé trois lettres recommandées aux auteurs de ces troubles, ces diligences étaient apparues adaptées et suffisantes, pour la Cour d’appel, sans qu’il puisse lui être reproché de ne pas avoir engagé une procédure judiciaire aléatoire de résiliation du bail.

Pour autant, la Cour de cassation a cassé l’arrêt de la Cour d’appel en considérant que le bailleur était tout de même responsable envers le preneur des troubles de jouissance causés par les autres locataires ou occupants de l’immeuble et ne pouvait être exonéré de cette responsabilité qu’en cas de force majeure, c’est-à-dire un cas irrésistible, imprévisible et extérieur, ce qui n’était pas le cas en l’espèce (Civ. 2^ème, 8 mars 2018, n°17-12536).

Mais cette décision a été rendue avant que le législateur n’introduise les dispositions de l’article 1253 au Code civil : « Celui qui est à l’origine d’un trouble excédant les inconvénients normaux de voisinage est responsable de plein droit du dommage qui en résulte. »

Concernant les travaux en parties communes, le syndicat a l’obligation d’entretenir les parties communes, en vertu des dispositions de l’article 14 de la Loi n°65-557 du 10 juillet 1965. L’entretien est toléré, autrement dit, s’il se déroule dans des conditions normales et s’il est annoncé.

Par Laurent Meillet
Le 9 février 2026

❓ Foire aux questions – Troubles anormaux de voisinage

🔹 Qu’est-ce qu’un trouble anormal de voisinage ?

Un trouble anormal de voisinage est une nuisance qui dépasse les inconvénients normaux liés à la proximité entre voisins. Il peut s’agir de nuisances sonores, olfactives, visuelles ou vibratoires.

La responsabilité est engagée sans qu’il soit nécessaire de prouver une faute, dès lors que le trouble excède ce que chacun est tenu de supporter dans la vie collective.

🔹 Quels types de nuisances peuvent constituer un trouble anormal de voisinage ?

Les tribunaux reconnaissent notamment :

• les bruits excessifs (musique, cris, travaux, machines),

• les odeurs persistantes (fumées, élevages, barbecues),

• les vibrations ou secousses,

• certaines atteintes visuelles (éclairage, obstruction anormale),

  à condition que leur intensité, leur fréquence ou leur durée soient excessives au regard du contexte.

🔹 Le trouble anormal de voisinage est-il désormais prévu par la loi ?

Oui. Longtemps issu uniquement de la jurisprudence, le régime du trouble anormal de voisinage a été codifié en 2024 avec l’introduction de l’article 1253 du Code civil, qui consacre une responsabilité de plein droit de l’auteur du trouble.

🔹 Faut-il prouver une faute pour obtenir réparation ?

Non. La victime n’a pas à démontrer une faute. Il suffit d’établir :

• l’existence d’un trouble,

• son caractère anormal,

• un lien direct avec le dommage subi.

🔹 Les activités agricoles ou industrielles sont-elles responsables ?

Pas systématiquement.

La loi prévoit des atténuations importantes, notamment lorsque :

• l’activité existait avant l’arrivée du plaignant,

• elle respecte les normes environnementales,

• elle est justifiée par l’intérêt général.

Les nuisances agricoles traditionnelles préexistantes ne constituent pas, en principe, un trouble anormal de voisinage.

🔹 Les bruits d’enfants peuvent-ils constituer un trouble anormal de voisinage ?

En règle générale, non.

Les juges considèrent que les bruits normaux d’enfants relèvent des inconvénients normaux de la vie collective.

En revanche, des cris incessants, nocturnes ou d’une intensité exceptionnelle, constatés objectivement, peuvent caractériser un trouble anormal.

🔹 Les travaux peuvent-ils être sanctionnés ?

Oui, mais uniquement s’ils présentent un caractère excessif.

Les travaux nécessaires à l’entretien ou à la rénovation sont tolérés lorsqu’ils sont :

• limités dans le temps,

• réalisés à des horaires raisonnables,

• proportionnés à leur finalité.

Des travaux trop longs, trop bruyants ou mal organisés peuvent constituer un trouble anormal.

🔹 Qui est responsable en cas de nuisance dans un immeuble ?

La responsabilité peut incomber :

• à l’auteur direct du trouble (voisin, occupant),

• au bailleur, s’il reste inactif face aux nuisances,

• au syndicat des copropriétaires, lorsque les troubles proviennent des parties communes.

Chaque situation nécessite une analyse juridique précise.

🔹 Le bailleur est-il responsable des troubles causés par d’autres locataires ?

Oui, dans certains cas.

Le bailleur est tenu d’assurer à son locataire une jouissance paisible des lieux.

Il peut engager sa responsabilité s’il ne prend pas de mesures suffisantes pour faire cesser des nuisances, sauf en cas de force majeure.

🔹 Quelles démarches entreprendre en cas de trouble anormal de voisinage ?

Il est recommandé de procéder par étapes :

1. Mise en demeure de l’auteur du trouble,

2. Conciliation ou médiation (souvent obligatoire),

3. Saisine du tribunal compétent si nécessaire, en s’appuyant sur des preuves objectives (constats, mesures acoustiques, témoignages).

🔹 Quel est le délai pour agir en justice ?

L’action en responsabilité pour trouble anormal de voisinage se prescrit en principe par cinq ans, à compter de la première manifestation du trouble, et non de sa cessation.

🔹 Les nuisances nocturnes sont-elles sanctionnées différemment ?

Oui. Le tapage nocturne est une infraction pénale, réprimée même sans mesure acoustique, et peut donner lieu à :

• une amende forfaitaire immédiate,

• des poursuites en cas de récidive.

🔹 Peut-on agir en urgence ?

Oui. En cas de nuisance grave ou immédiate, il est possible de saisir le juge des référés afin d’obtenir rapidement des mesures provisoires pour faire cesser le trouble.

🔹 Pourquoi se faire accompagner par un avocat ?

Le trouble anormal de voisinage repose sur une appréciation au cas par cas.

Un avocat permet de :

• qualifier juridiquement la nuisance,

• déterminer les responsabilités,

• sécuriser la stratégie amiable ou contentieuse,

• maximiser les chances de succès.