Vente d’un local commercial sans droit de préférence : nullité et délai de prescription

Le droit de préférence du locataire commercial est un mécanisme essentiel en matière de vente de local commercial. Lorsqu’un bailleur souhaite vendre, il doit en priorité proposer l’achat au locataire en place. À défaut, la vente peut être annulée, sous réserve du respect du délai de prescription applicable.

Le droit de préférence

Le droit de préférence du locataire commercial (appelé aussi « preneur ») a été institué par la Loi n°2014-626 du 18 juin 2014 dite Loi PINEL et est aujourd’hui codifié sous l’article L.145‑46‑1 du Code de commerce : lorsqu’un bailleur souhaite vendre le local commercial qu’il a donné en location, il doit en principe proposer prioritairement la vente du local au preneur qui l’exploite, selon des modalités strictement définies. Ce droit, d’ordre public, permet ainsi au preneur, de se porter acquéreur des murs du fonds de commerce qu’il exploite depuis souvent de nombreuses années.

👉 Pour une présentation complète du mécanisme, vous pouvez consulter notre article dédié au droit de préemption du locataire commercial lors de la vente d’un local.

Mais, en pratique, notre Cabinet a rencontré différentes situations qui incitaient le bailleur à refuser de vendre à son preneur les locaux. Cela se voit par exemple lorsque le preneur ne s’acquitte pas régulièrement de son loyer, et de ses charges que le bailleur doit alors assumer, lui imposant en outre d’engager des frais de commissaire de justice pour lui délivrer un ou plusieurs commandements de payer visant la clause résolutoire contenue au bail, avant de recourir à un avocat pour engager une procédure en acquisition de clause résolutoire.

Habituellement, lassé par ses retards de paiement et les frais et tracas judiciaires qui en découlent, les bailleurs peuvent se résigner à vendre leur bien, parfois à un tiers, pour que leur preneur ne puisse acquérir le local. Le Preneur peut-il contester la vente du local commercial passée sans qu’il lui ait été permis d’exercer son droit de préférence ?

Au travers de l’apport de l’arrêt du 18 décembre 2025 (Civ. 3^ème, 18 déc. 2025, n°24‑10.767), nous allons vous expliquer comment le preneur peut faire valoir ses droits, mais aussi dans quel délai.

Cet arrêt tranche deux controverses majeures, c’est ce qu’on appelle son « apport ». Il vient préciser la qualification de la sanction : la vente encourt-elle la nullité si elle a été passée sans purge du droit de préférence du preneur ou peut-elle être considérée comme inopposable ou réputée non écrite ? Le régime de prescription applicable à l’action du locataire n’est pas le même.

👉 Cette décision s’inscrit dans une évolution jurisprudentielle récente que nous avons analysée dans notre article consacré au droit de préférence du locataire commercial et aux arrêts de la Cour de cassation de 2025.

La nullité de la vente passée sans purge du droit de préférence du preneur

La nullité est la sanction traditionnelle des actes conclus en méconnaissance d’une règle impérative. Lorsqu’une vente est nulle, l’acte est censé n’avoir jamais produit les effets juridiques recherchés : les parties doivent être remises, autant que possible, dans l’état où elles se trouvaient antérieurement à la vente.

En conséquence, l’acquéreur doit restituer la propriété du local et le bailleur doit lui restituer le prix de vente.

Mais l’action en nullité du preneur lésé, et c’est la question que règle cet arrêt, doit être impérativement engagée dans un délai maximum de deux ans, selon l’article L.145-60 du Code de commerce.

Ainsi, le preneur ne doit pas tarder à agir en justice.

Dans l’affaire jugée, le preneur avait tardé et tentait de démontrer qu’il fallait se placer non pas sur le terrain de la nullité dont l’action se prescrit au terme d’un délai de deux ans, mais sur le terrain du réputé non écrit qui ne se prescrit pas.

Selon le preneur, sont réputés non-écrits, par application de l’article L.145-15 du Code de commerce, tous les arrangements ou accords, ce qui est le cas d’une vente, ayant pour effet de faire échec aux dispositions d’ordre public.

Le mécanisme du « réputé non-écrit »

Le mécanisme du « réputé non-écrit » obéit à une logique différente : il vise une clause ou stipulation contractuelle contraire à une règle impérative, mais sans entraîner l’anéantissement de l’ensemble du contrat. La clause est considérée comme n’ayant jamais existé, elle est écartée de plein droit, sans qu’il soit nécessaire de prononcer la nullité de l’acte dans son ensemble, qui devient toutefois inopposable au preneur.

Dans le cas d’une vente d’un local commercial, on ne voit pas comment elle serait valable pour l’acquéreur et inopposable pour le preneur qui pourrait alors se porter acquéreur.

Vous l’aurez compris, l’action visant à faire constater qu’une clause est réputée non écrite est imprescriptible.

Par Laurent Meillet
Le 6 avril 2026

❓FAQ – Droit de préférence du locataire commercial et vente des locaux

❓Qu’est-ce que le droit de préférence du locataire commercial ?

Le droit de préférence du locataire commercial est un droit légal prévu par l’article L.145-46-1 du Code de commerce. Il oblige le bailleur qui souhaite vendre son local à proposer en priorité l’achat au locataire en place, selon des modalités strictes.

❓Le bailleur est-il toujours obligé de proposer la vente au locataire ?

En principe oui, sauf exceptions prévues par la loi (vente globale d’un immeuble, cession familiale, etc.). En dehors de ces cas, l’absence de proposition au locataire constitue une violation du droit de préférence.

❓Que se passe-t-il si le droit de préférence n’est pas respecté ?

La vente peut être annulée. La Cour de cassation a confirmé que la sanction applicable est la nullité de la vente, avec effet rétroactif : l’acquéreur restitue le bien et le vendeur restitue le prix.

❓Quel est le délai pour agir en nullité de la vente ?

Le locataire dispose d’un délai de 2 ans pour agir, conformément à l’article L.145-60 du Code de commerce. Ce délai court à compter de la connaissance de la vente, souvent liée à sa publication.

❓L’action du locataire est-elle imprescriptible ?

Non. La Cour de cassation a clairement rejeté l’idée d’une action imprescriptible fondée sur le mécanisme du « réputé non écrit ». L’action est soumise à la prescription biennale.

❓Quelle est la différence entre nullité et “réputé non écrit” ?

• Nullité : annule toute la vente avec effet rétroactif

• Réputé non écrit : neutralise une clause sans annuler le contrat

Dans le cas du droit de préférence, seule la nullité s’applique.

❓À partir de quand commence le délai de prescription ?

Le délai de 2 ans commence à courir à partir du moment où le locataire a connaissance de la vente, ce qui correspond généralement à la publication de l’acte.

❓Comment le locataire peut-il agir en justice ?

Le locataire doit engager une action en nullité devant le tribunal judiciaire par voie d’assignation, avec l’assistance obligatoire d’un avocat.

❓Est-il possible d’interrompre le délai de prescription ?

Oui. Le délai de 2 ans peut être interrompu par une assignation en justice ou certains actes juridiques interruptifs de prescription.

❓Que risque l’acquéreur en cas de violation du droit de préférence ?

L’acquéreur risque la remise en cause totale de la vente, même plusieurs mois après l’acquisition, tant que le délai de 2 ans n’est pas expiré.

❓Le droit de préférence s’applique-t-il en cas de cession de SCI ?

Oui, dans certaines situations. La jurisprudence considère que le droit de préférence peut s’appliquer même en cas de cession des parts d’une SCI détenant le bien immobilier.

❓Le locataire peut-il devenir propriétaire après annulation de la vente ?

Oui, indirectement. L’annulation remet les parties dans leur situation initiale, ce qui peut permettre au locataire d’exercer son droit de préférence dans de bonnes conditions.

❓Comment le locataire peut-il détecter une vente sans information ?

Il doit être vigilant :

• aux changements de propriétaire

• aux avis d’échéance

• aux diagnostics réalisés dans le local

• à la publication de la vente

❓Le droit de préférence est-il d’ordre public ?

Oui. Il s’agit d’une règle impérative à laquelle les parties ne peuvent pas déroger contractuellement.

❓Pourquoi la Cour de cassation a-t-elle limité l’action à 2 ans ?

Pour assurer un équilibre entre :

• la protection du locataire

• la sécurité juridique des transactions immobilières

❓Que faire en cas de doute sur une vente de local commercial ?

Il est recommandé de consulter rapidement un avocat afin d’analyser la situation et d’agir dans les délais.