Surélévation en copropriété : la titularité du syndicat triomphe du bâtiment mono-lot

La surélévation en copropriété continue d’alimenter un contentieux nourri, notamment lorsque l’immeuble comprend des parties communes spéciales et un bâtiment mono-lot. À qui appartient alors le droit de surélever ? La Cour de cassation répond sans ambiguïté : au syndicat des copropriétaires, dans le silence du règlement. La solution, juridiquement attendue, doit retenir l’attention des praticiens à l’heure où les politiques de densification urbaine multiplient les projets de surélévation (Civ. 3^ème, 2 avr. 2026, n°24-15.059).

Surélévation d’un bâtiment mono-lot en copropriété : les faits de l’affaire

Les faits méritent d’être posés avec précision tant la configuration immobilière en cause confère à l’arrêt sa singularité. Un ensemble immobilier soumis au statut de la copropriété est composé de quatre bâtiments. Une SCI détient, dans le bâtiment D, l’unique lot privatif auquel sont attachées une quote-part des parties communes générales de l’ensemble immobilier et la totalité des parties communes spéciales du bâtiment D. La SCI est donc, dans ce bâtiment, à la fois seule propriétaire privative et seule titulaire indivise des parties communes spéciales.

Souhaitant valoriser son actif, la SCI projette de surélever le bâtiment D pour y créer de nouveaux lots privatifs et inscrit ce projet à l’ordre du jour d’une assemblée générale. Les résolutions sont rejetées. Imprudente, la SCI engage néanmoins les travaux et saisit le tribunal d’une action en annulation des résolutions. Le syndicat riposte par une demande reconventionnelle de remise en état. La Cour d’appel de Paris, par arrêt du 20 mars 2024, rejette les demandes de la SCI et lui ordonne, sous astreinte, la cessation des travaux et la démolition des constructions non autorisées.

Le moyen unique du pourvoi tient en une thèse séduisante. Le règlement de copropriété, soutient la SCI, ne traitait que de l’hypothèse — classique — du droit de surélever un bâtiment affecté à l’usage commun ou comportant plusieurs lots privatifs. Sur la situation, atypique, d’un bâtiment ne comportant qu’un seul lot privatif, le règlement était muet. Or, raisonne le pourvoi, lorsqu’un bâtiment est affecté à l’usage privatif d’un seul copropriétaire, le droit de le surélever doit, sauf clause contraire, lui appartenir à lui seul. En jugeant au contraire que ce droit revenait au syndicat principal, la Cour d’appel aurait, selon le pourvoi, méconnu tant l’ancien article 1134 du Code civil que l’article 3 de la Loi du 10 juillet 1965.

L’argument butait toutefois sur une qualification que la Cour d’appel avait pris soin d’opérer : si le bâtiment D ne comporte qu’un lot privatif, il comporte aussi des parties communes, notamment le toit.

Droit de surélever en copropriété : les parties communes spéciales restent sous contrôle du syndicat

La Cour de cassation rejette le pourvoi en énonçant, dans une formule appelée à devenir de référence, qu’« il résulte des articles 3 et 35 […] de la Loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 que, dans le silence du règlement de copropriété, le droit de surélever, pour créer de nouveaux locaux privatifs, un bâtiment qui comporte des parties communes, fussent-elles spéciales, appartient au syndicat des copropriétaires ».

L’apport de l’arrêt tient tout entier dans l’incise « fussent-elles spéciales ». Le principe de la titularité syndicale du droit de surélever est en effet établi de longue date par la Troisième Chambre civile de la Cour de cassation, qui en a fait un accessoire des parties communes et du sol qui les porte. Mais la jurisprudence antérieure visait essentiellement des hypothèses où les parties communes en cause étaient générales et où le bâtiment surélevé était mitoyen ou regroupait plusieurs copropriétaires. La situation tranchée par l’arrêt commenté est différente : un bâtiment qui, du seul fait de la présence de parties communes spéciales, demeure soumis au régime collectif, alors même qu’il n’abrite qu’un seul copropriétaire privatif.

La Cour de cassation pose un critère matériel et non personnel. Ce n’est pas le nombre de copropriétaires concernés par le bâtiment qui détermine la titularité du droit de surélever, mais l’existence objective de parties communes. La spécialité de ces parties communes — qui n’affecte que la propriété indivise et l’organisation décisionnelle — ne change rien à leur qualification fondamentale. Une partie commune spéciale reste une partie commune, et le droit accessoire qui s’y rattache demeure attribué au seul syndicat principal en l’absence de stipulation contraire.

Le raisonnement s’inscrit dans l’économie générale de la Loi du 10 juillet 1965. L’article 3, qui définit les parties communes comme celles affectées à l’usage ou à l’utilité de tous les copropriétaires ou de plusieurs d’entre eux, englobe explicitement les parties communes spéciales. L’article 35, dans sa rédaction issue de la Loi ALUR du 24 mars 2014 et antérieure à l’Ordonnance ELAN du 30 octobre 2019 — précision chronologique soigneusement assumée par la Cour —, organise la cession du droit de surélever par le syndicat. Lier ces deux textes pour en déduire la titularité syndicale du droit de surélever est cohérent : qui peut céder est, en principe, celui qui détient.

L’arrêt précise enfin que la Cour d’appel avait souverainement retenu que le droit de surélever n’était pas inclus dans les parties communes spéciales définies par le règlement. Cette précision est doublement utile. D’une part, elle marque la frontière entre interprétation souveraine des juges du fond et contrôle de la qualification par la Cour de cassation : la liste des éléments composant les parties communes spéciales relevait du règlement et de son interprétation. D’autre part, elle indique a contrario que le règlement aurait pu, par une clause explicite, inclure le droit de surélever dans le périmètre des parties communes spéciales — ce qui aurait conduit à attribuer ce droit à la SCI, seule titulaire indivise de ces parties.

Réforme ELAN et surélévation en copropriété : ce qui change, une solution prolongée par la réforme du 30 octobre 2019

Le visa très précis de l’article 35 « dans sa rédaction issue de la Loi n°2014-366 du 24 mars 2014 et antérieure à celle issue de l’Ordonnance n°2019-1101 du 30 octobre 2019 » mérite quelques mots. L’Ordonnance ELAN a profondément refondu le régime de la surélévation, dans une logique de simplification destinée à favoriser la production de logements. Les majorités ont été assouplies — alignement sur la majorité de l’article 25 pour la décision de surélever ou d’aliéner le droit correspondant, là où la Loi ALUR imposait des majorités plus exigeantes — et le rôle des assemblées spéciales de copropriétaires de parties communes spéciales a été clarifié par l’article 6-3.

L’apport de l’arrêt commenté ne saurait toutefois être limité au régime antérieur. La règle qu’il pose se rattache à l’article 3 de la Loi du 10 juillet 1965, lequel n’a pas été modifié sur ce point, et à la logique de propriété qu’il instaure. La titularité syndicale du droit de surélever demeure donc le principe sous l’empire du nouveau texte. Seules les modalités d’exercice et de cession — règles de majorité, articulation entre assemblée générale et assemblée spéciale — différent. Un copropriétaire confronté aujourd’hui à la même situation se heurterait au même refus de principe, mais l’assemblée disposerait, le cas échéant, de règles de majorité plus souples pour lui céder le droit.

Projet de surélévation : les précautions juridiques indispensables

L’arrêt, au-delà de sa contribution doctrinale, dispense plusieurs leçons aux praticiens.

La première s’adresse aux rédacteurs de règlements de copropriété. La pratique notariale doit traiter expressément la question des droits accessoires sur les parties communes — singulièrement sur les parties communes spéciales —, lorsque la configuration le permet. Dans un bâtiment mono-lot doté de parties communes spéciales, la stipulation expresse attribuant le droit de surélever au propriétaire de l’unique lot privatif aurait évité tout contentieux. Le silence du règlement, par défaut, joue contre le copropriétaire isolé.

La deuxième leçon concerne les opérateurs immobiliers et les SCI titulaires de lots à fort potentiel constructif. L’achat d’un lot mono-lot dans une copropriété complexe ne suffit pas à garantir la possibilité de surélever : il faut, en amont, soit s’assurer que le règlement attribue ce droit, soit négocier en amont avec le syndicat son acquisition. L’article 35 demeure la voie royale, et le prix de cession du droit de surélever fait partie intégrante du coût d’acquisition économique de l’opération.

La troisième leçon est procédurale et financière. La SCI Acanthe Immobilier a non seulement perdu son contentieux, mais aussi engagé des travaux destinés à être démolis sous astreinte. Le passage en force, en matière de surélévation comme dans toute opération touchant aux parties communes, expose à des conséquences irréversibles. L’action en annulation des résolutions, exercée avant le début de tout chantier, aurait laissé ouvert un débat juridique sans risque de remise en état. Engager les travaux a transformé un contentieux théorique en désastre patrimonial.

Une critique demeure, toutefois, que l’arrêt ne tranche pas, mais qu’il rend plus visible. Dans notre affaire commentée, des copropriétaires des bâtiments A, B et C — qui ne supportent ni les charges du bâtiment D ni n’utilisent ses parties communes spéciales — disposent, par le truchement du syndicat principal, d’un droit de regard, voire de blocage, sur l’aliénation d’un droit de surélévation économiquement détachable de leur situation. Le législateur de 2019 a tenté d’atténuer cette difficulté en consacrant les assemblées spéciales et en assouplissant les majorités, mais sans renverser le principe de titularité syndicale. L’arrêt du 2 avril 2026 réaffirme avec netteté ce principe et invite, en creux, à une réflexion sur la manière dont les parties communes spéciales devraient être pleinement traitées comme un sous-régime autonome de propriété indivise, et non simplement comme une modulation décisionnelle au sein du régime général.

En attendant cette évolution éventuelle, le message de la Cour de cassation est sans ambiguïté : sans clause expresse, surélever est un droit du syndicat. Aux praticiens d’en tirer toutes les conséquences dès la rédaction des règlements et l’acquisition des lots à potentiel.

Réfection de toiture et droit de surélévation : deux régimes différents

Ne pas confondre surélévation et réfection de la toiture qui reposent sur une distinction fondamentale entre la titularité d’un droit (qui en est propriétaire ?) et la décision d’entretien d’un élément commun (qui vote ?).

Toiture et parties communes spéciales dans un bâtiment mono-lot

La toiture d’un bâtiment est, par application de l’article 3 de la Loi du 10 juillet 1965, présumée constituer une partie commune, sauf stipulation contraire du règlement. Lorsque le bâtiment ne comporte qu’un seul lot privatif, mais s’inscrit dans un ensemble immobilier plus vaste, la toiture est généralement qualifiée de partie commune spéciale du bâtiment, c’est-à-dire affectée à l’usage et à la propriété indivise des seuls copropriétaires de ce bâtiment.

Dans la configuration de l’arrêt commenté — un bâtiment D dont la SCI détient l’unique lot privatif et la totalité des parties communes spéciales —, la toiture, en tant que partie commune spéciale, appartient en indivision aux seuls copropriétaires du bâtiment D, soit, en pratique, à la SCI seule (qui détient 100 % des quotes-parts spéciales).

Qui vote les travaux sur une toiture en copropriété ?

C’est ici que la logique diverge complètement du droit de surélévation.

Le principe, posé par l’article 6-3 de la Loi de 1965 (créé par l’Ordonnance du 30 octobre 2019, qui a consacré ce que la pratique faisait déjà sous l’empire de la Loi ALUR) : les décisions afférentes aux seules parties communes spéciales sont prises par les copropriétaires concernés, réunis en assemblée spéciale, sans participation des autres copropriétaires de l’ensemble immobilier.

Si la SCI est l’unique copropriétaire titulaire de quotes-parts dans les parties communes spéciales du bâtiment D, elle est, à elle seule, l’assemblée spéciale du bâtiment D. Elle vote donc seule la réfection de la toiture, en supporte seule le coût (puisque les charges spéciales pèsent exclusivement sur les copropriétaires concernés, article 10 de la L du 10 juillet 1965).

Les autres copropriétaires de l’ensemble immobilier n’ont vocation à intervenir que pour les décisions touchant aux parties communes générales (gros œuvre concernant l’ensemble, espaces extérieurs partagés, équipements collectifs, etc.) ou pour les décisions structurelles affectant la copropriété dans son entier (modification du règlement, scission, etc.).

Pourquoi la surélévation ne relève pas du seul copropriétaire

La distinction n’a rien d’artificiel. Elle repose sur la nature de l’opération.

La réfection est un acte de conservation et d’entretien d’un élément commun existant. Elle n’affecte ni les droits des autres copropriétaires de l’ensemble, ni le volume bâti, ni la consistance des parties communes générales. Elle relève par essence de la gestion interne du bâtiment et de ses seuls copropriétaires. La Loi du 10 juillet 1965 traduit cette logique en confiant la décision à l’assemblée spéciale et la charge aux copropriétaires concernés.

La surélévation, à l’inverse, est un acte de disposition qui modifie substantiellement la consistance physique de l’immeuble, augmente le volume bâti, peut affecter le sol commun, l’aspect extérieur de l’ensemble, les vues, l’ensoleillement des autres bâtiments, voire la solidité d’éléments généraux. Elle ne se limite pas à la sphère du bâtiment concerné. C’est précisément cette dimension extra-bâtimentaire qui justifie la titularité syndicale du droit de surélever : la création de nouveaux locaux privatifs touche l’économie de la copropriété tout entière, et non le seul bâtiment surélevé.

L’arrêt du 2 avril 2026 ne dit pas autre chose, en réalité. Il identifie la surélévation comme un droit accessoire des parties communes dont l’attribution suit le régime général : à défaut de stipulation expresse, le syndicat en demeure titulaire. La réfection, elle, n’est pas un droit accessoire, mais une décision de gestion sur un élément déjà existant et déjà qualifié de partie commune spéciale.

Par Laurent Meillet
Le 22 juin 2026

❓FAQ – Surélévation en copropriété

Qui détient le droit de surélever en copropriété ?

En principe, le droit de surélever appartient au syndicat des copropriétaires lorsqu’il concerne un bâtiment comportant des parties communes, même spéciales. La Cour de cassation l’a rappelé dans un arrêt du 2 avril 2026.

Un copropriétaire unique peut-il surélever un bâtiment mono-lot sans autorisation ?

Non. Même lorsqu’un bâtiment ne comporte qu’un seul lot privatif, la présence de parties communes spéciales suffit à maintenir la titularité du droit de surélever au profit du syndicat des copropriétaires, sauf clause contraire du règlement de copropriété.

Les parties communes spéciales donnent-elles automatiquement le droit de construire ?

Non. Les parties communes spéciales restent juridiquement des parties communes. Leur existence ne transfère pas automatiquement le droit de surélever au copropriétaire concerné.

Le règlement de copropriété peut-il attribuer le droit de surélever à un copropriétaire ?

Oui. Le règlement de copropriété peut prévoir expressément que le droit de surélever appartient au propriétaire d’un bâtiment ou d’un lot déterminé. En l’absence de clause explicite, ce droit appartient au syndicat.

Quelle majorité est nécessaire pour autoriser une surélévation en copropriété ?

Depuis la réforme issue de l’Ordonnance ELAN du 30 octobre 2019, la décision de surélever ou de céder le droit de surélever relève généralement de la majorité prévue à l’article 25 de la Loi du 10 juillet 1965.

Quelle différence entre surélévation et réfection de toiture ?

La réfection de toiture constitue un acte d’entretien d’une partie commune spéciale et peut être décidée par les seuls copropriétaires concernés. La surélévation, en revanche, modifie la structure et le volume de l’immeuble : elle relève donc du droit de surélever détenu par le syndicat des copropriétaires.

Peut-on engager des travaux de surélévation avant le vote de l’assemblée générale ?

Non. Commencer des travaux sans autorisation expose le copropriétaire à une action en démolition, à une remise en état sous astreinte et à un contentieux lourd devant les juridictions civiles.

Une SCI propriétaire d’un bâtiment mono-lot peut-elle acheter le droit de surélever ?

Oui. Une SCI peut négocier avec le syndicat des copropriétaires la cession du droit de surélever conformément à l’article 35 de la Loi du 10 juillet 1965. Cette cession doit être votée en assemblée générale.

Les autres copropriétaires peuvent-ils bloquer un projet de surélévation ?

Oui. Même lorsqu’ils n’utilisent pas les parties communes spéciales du bâtiment concerné, les autres copropriétaires interviennent par l’intermédiaire du syndicat principal dès lors que le droit de surélever appartient collectivement au syndicat.

Pourquoi faire analyser le règlement de copropriété avant un projet de surélévation ?

L’analyse du règlement permet de vérifier la qualification des parties communes, l’existence éventuelle d’une clause attribuant le droit de surélever et les règles de majorité applicables. Cette étape est essentielle pour sécuriser juridiquement le projet.