Tontine et SCI : quand la clause d’accroissement fait tomber la société

Pendant des années, l’insertion d’une clause de tontine dans les statuts d’une SCI (société civile immobilière) a fait figure de bricolage patrimonial astucieux : on combinait la souplesse de la SCI avec la rétroactivité protectrice du pacte tontinier, le tout pour transmettre un immeuble au survivant en échappant aux droits de succession les plus lourds. La pratique notariale émettait depuis longtemps des réserves, mais la jurisprudence se taisait. Avec l’arrêt du 9 avril 2026, la Troisième chambre civile met fin à ce silence — et le verdict est sévère : lorsque la clause de tontine porte sur la totalité des parts, c’est la société elle-même qui est nulle (Civ. 3^ème, 9 avril 2026, n°25-12.992).

Il s’agit, à notre connaissance, du premier arrêt qui se prononce frontalement sur cette question.

Pourquoi la clause de tontine dans une SCI a conduit à la nullité

Les faits sont d’une simplicité presque pédagogique. Deux concubins constituent en 2010 une SCI à parts égales (50/50). Les statuts contiennent une clause d’accroissement portant sur l’ensemble des parts sociales : au décès du premier d’entre eux, le survivant sera réputé avoir été l’unique associé de la société depuis sa constitution. La SCI acquiert un bien immobilier, qu’elle loue d’ailleurs aux deux concubins eux-mêmes pour leur résidence.

En 2017, le couple se sépare. L’un des deux associés saisit alors le juge en demandant deux choses :

• la dissolution anticipée de la SCI ;
• que la clause de tontine soit réputée non écrite.

La Cour d’appel de Rennes (21 janvier 2025) prononce bien la dissolution, mais refuse de réputer non écrite la clause de tontine. Son raisonnement : la réunion des parts entre les mains d’un seul associé est une hypothèse expressément envisagée par l’article 1844-5 du Code civil, qui régit la vie sociale ; la clause n’est donc pas en soi contraire au droit des sociétés.

Pourvoi est formé contre cette décision. La Cour de cassation rejette le pourvoi, mais par substitution de motifs : elle approuve le refus de réputer la clause non écrite, non pas pour les raisons qu’avait retenues la Cour d’appel, mais parce que la sanction adéquate n’est pas le « réputé non écrit » — c’est la nullité de la société tout entière.

Comment la Cour de cassation justifie la nullité de la SCI

L’attendu de principe peut se résumer ainsi : lorsque la clause statutaire d’accroissement porte sur l’ensemble des parts d’une société civile, elle heurte de plein fouet l’exigence de pluralité d’associés posée par l’article 1832 du Code civil, et elle entraîne par voie de conséquence la nullité de la société.

Le raisonnement procède en trois étapes logiquement enchaînées.

Première étape : ce que fait, en réalité, la clause de tontine. Le pacte tontinier est une fiction juridique. Il ne se borne pas à transmettre les parts du défunt au survivant au jour du décès : il fait remonter la propriété au jour de l’acquisition. Le survivant est réputé avoir toujours été seul propriétaire ; le prémourant est réputé ne l’avoir jamais été. La rétroactivité est le cœur même du mécanisme.

Deuxième étape : ce qui se passe quand la clause couvre la totalité des parts. Si la tontine ne porte que sur une fraction des parts, le survivant hérite de cette fraction et la société conserve une pluralité d’associés (les héritiers du défunt récupèrent leur part sur le reste). Mais si la clause englobe l’intégralité du capital, alors au décès de l’avant-dernier tontinier, toutes les parts se trouvent réunies entre les mains du survivant — et, par l’effet de la rétroactivité, elles sont réputées y avoir toujours été.

Troisième étape : l’argument tiré de l’article 1844-5 ne tient pas. C’est ici que la Cour de cassation prend le contrepied de la Cour d’appel. L’article 1844-5 vise bien la réunion des parts en une seule main, mais comme un événement de la vie sociale, postérieur à la constitution de la société, ouvrant un délai pour régulariser ou demander la dissolution.

La tontine, elle, opère rétroactivement : elle fait comme si la société n’avait, dès l’origine, eu qu’un seul associé. Or, l’article 1832 exige deux associés au moment même de la constitution. Le conflit n’est pas avec une règle de la vie sociale, mais avec la règle fondatrice. La sanction ne peut donc pas être celle de l’article 1844-5 — elle est nécessairement plus lourde.

D’où la conclusion : la nullité de la société, fondée sur l’article 1832 (et, sur la base textuelle propre à l’espèce, sur l’article 1844-10 du Code civil dans sa rédaction antérieure à la loi du 22 mai 2019).

Pourquoi seule la SCI est annulée et non la clause de tontine

C’est l’aspect peut-être le plus contre-intuitif de la décision. On aurait pu imaginer que la Cour, soucieuse de sauver la société, se contente d’amputer la clause litigieuse — la réputer non écrite ou la prononcer nulle isolément. Elle s’y refuse.

L’explication tient à la nature même de la stipulation. La clause de tontine n’est pas un accessoire des statuts : c’est un pacte qui détermine, dès l’origine, la qualité d’associé. Si on la retire, on ne corrige pas un défaut périphérique ; on prive l’opération de l’objet pour lequel elle avait été montée. Surtout, le vice qu’elle introduit n’est pas une simple irrégularité statutaire : il porte sur l’existence même de la pluralité d’associés, condition de validité de la société elle-même. À vice radical, sanction radicale.

Cela emporte une conséquence importante en pratique : ce n’est pas seulement le pacte qui tombe — c’est la SCI dans son ensemble qui n’a jamais valablement existé.

La nullité d’une SCI avec clause de tontine reste-t-elle possible après 2019 ?

Les faits jugés relèvent de l’article 1844-10 dans sa rédaction antérieure à la loi du 22 mai 2019 (dite « Loi SOILIHI »), laquelle a précisément restreint les causes de nullité des sociétés afin de renforcer la sécurité juridique. Une question légitime se pose donc : la solution survit-elle au nouveau régime ?

La doctrine spécialisée incline à le penser. Le fondement de la nullité reste l’article 1832 — l’exigence de pluralité d’associés au stade de la constitution — qui n’a pas changé et qui demeure expressément visé par les textes en vigueur comme cause de nullité de la société civile. Le raisonnement n’est donc pas un vestige technique lié à une rédaction abrogée : il repose sur une règle structurelle du droit des sociétés. Tout porte à croire que la 3^ème Chambre civile statuerait à l’identique sur des faits postérieurs à 2019.

Comment sécuriser une SCI comportant une clause de tontine

Ce que nous vous conseillons pour vos futurs statuts :

• Cantonner la tontine à une fraction des parts. Si la clause ne couvre, par exemple, que les parts de Monsieur, celles de Madame restant dans son patrimoine, la réunion totale en une seule main ne s’opère plus. Au décès du premier, le survivant détient ses propres parts plus celles du défunt couvertes par la tontine ; les héritiers du défunt, eux, conservent les autres parts. La pluralité d’associés est maintenue tant à l’origine qu’à terme.
• Introduire un troisième associé. La présence d’un tiers — enfant, autre membre de la famille, personne de confiance — détenant ne serait-ce qu’une part empêche que le mécanisme rétroactif ne fasse converger la propriété intégrale sur la tête d’un seul.

Pour les statuts existants, nous vous conseillons de les modifier.  Toute SCI à deux associés dont les statuts comportent une clause d’accroissement portant sur l’intégralité des parts est, sous le régime de cet arrêt, frappée de nullité. La nullité peut être invoquée par un associé mécontent (typiquement en cas de séparation), par les héritiers du défunt évincés par la tontine, voire dans certaines hypothèses par des créanciers ou par l’administration fiscale dans le cadre d’un contrôle. Il est donc opportun d’identifier ces structures et de proposer une régularisation : modification statutaire pour cantonner la clause, entrée d’un nouvel associé, ou remplacement du mécanisme par un autre outil (démembrement croisé, assurance-vie, donation entre partenaires, selon la situation).

L’intérêt premier de la tontine sur SCI était souvent fiscal : faire échapper la transmission aux droits de succession (qui montent jusqu’à 60 % entre concubins ou tiers) en lui appliquant les seuls droits de mutation à titre onéreux. Si la SCI est nulle, c’est tout l’édifice fiscal qui s’effondre, avec un risque de requalification rétrospective qu’il convient d’anticiper avec son conseil.

Par Laurent Meillet
Le 28 mai 2026

❓FAQ – Tontine et SCI : quand la clause d’accroissement entraîne la nullité de la société

Une clause de tontine dans une SCI est-elle légale ?

Oui, mais la Cour de cassation considère désormais qu’une clause de tontine portant sur l’intégralité des parts sociales d’une SCI peut entraîner la nullité de la société elle-même.

Pourquoi une SCI peut-elle être annulée à cause d’une tontine ?

Parce que la clause de tontine produit un effet rétroactif : le survivant est réputé avoir toujours été l’unique associé, ce qui contrevient à l’exigence de pluralité d’associés prévue par l’article 1832 du Code civil.

Une clause de tontine sur seulement une partie des parts est-elle valable ?

En pratique, limiter la tontine à une fraction des parts permet de maintenir une pluralité d’associés et réduit le risque de nullité de la SCI.

Comment sécuriser une SCI avec une clause d’accroissement ?

Il est conseillé soit de limiter la tontine à certaines parts sociales, soit d’introduire un troisième associé afin d’éviter la concentration rétroactive de toutes les parts entre les mains d’une seule personne.

Quels sont les risques fiscaux en cas de nullité de la SCI ?

La nullité peut entraîner une remise en cause du montage patrimonial et fiscal, avec un risque de requalification et de taxation rétroactive par l’administration fiscale.